不動産投資の含み損益とは？初心者にもわかりやすく解説
投資初心者
先生、「含み損益」ってどういう意味ですか？難しくてよくわからないです。
投資研究者
なるほど。「含み損益」はね、今持っている不動産をもし売ったら、買った時よりも儲かるか損するかを表す言葉なんだ。例えば、1000万円で買ったマンションが、今は1200万円で売れるとしたら、200万円の「含み益」があるって言うんだよ。
投資初心者
なるほど！でも、まだ売ってないのに儲かったって言えるんですか？
投資研究者
それは良い質問だね！実は「含み益」はまだ実際に売って現金になっていないから、あくまで「もし今売ったらこれだけ得する可能性がある」っていう目安なんだ。逆に値下がりして「含み損」が出ている場合もあるんだよ。
含み損益とは。
不動産投資において、「含み損益」や「評価損益」とは、資産を実際に売却した際に発生する損益ではなく、まだ実現していない損益のことを指します。
これは、保有している資産を今売却した場合に、取得時と比べてどれだけの利益（キャピタルゲイン）または損失（キャピタルロス）が発生するかを表すものです。
つまり、現在の市場価格（時価）と、資産を購入した時の価格（簿価）の差額が、評価損益となるのです。
含み損益とは何か？
「含み損益」は、不動産投資を始めるにあたって理解しておきたい重要な言葉の一つです。 簡単に言うと、含み損益とは「ある時点での評価額と、最初に物件を購入した価格の差額」のことを指します。
例えば、1億円で購入した物件の価値が市場の動向によって1.2億円に上がったとします。この時、売却はしていないものの、2,000万円の「含み益」が発生している状態です。反対に、物件価値が9,000万円に下落した場合には、1,000万円の「含み損」を抱えていることになります。
重要なのは、含み損益はあくまで「評価上の利益や損失」であり、実際に売却して現金化するまでは確定したものではないという点です。不動産の価値は常に変動するため、含み益が出ていても安心はできませんし、含み損が出たからといってすぐに焦る必要もありません。
不動産投資における含み損益の仕組み
不動産投資における含み損益は、実際に売却して利益や損失が確定したものではなく、あくまで現時点での評価額と取得価格の差額として表されます。
例えば、1億円の物件を購入し、５年後に評価額が1.2億円になったとします。この場合、評価額は2,000万円増加していますが、これはあくまで評価上の利益であり、実際に売却して現金化しなければ利益は確定しません。逆に、評価額が9,000万円に下落した場合、1,000万円の含み損を抱えている状態となります。
含み損益は市場の動向や経済状況、金利変動など様々な要因に影響を受けます。そのため、不動産投資では長期的な視点で収益とリスクを判断することが重要です。
含み損益は確定した損益ではない
不動産投資において「含み損益」という言葉はよく耳にしますが、実際にはどのような意味を持つのでしょうか？ 含み損益とは、売却していない不動産の価格が値上がりまたは値下がりしたことによって生じる、あくまで“評価上”の損益です。
例えば、1億円の不動産を購入し、その価格が1.2億円に上昇したとします。この場合、2,000万円の含み益が出ていることになりますが、これはあくまで評価上の利益です。なぜなら、実際に売却して現金化するまでは、2,000万円の利益が確定したわけではないからです。
逆に、不動産価格が8,000万円に下落した場合、2,000万円の含み損となります。しかし、こちらも実際に売却するまでは確定した損失ではありません。
このように、含み損益はあくまで評価上の損益であり、売却するまでは確定したものではないという点を理解しておくことが重要です。
含み損益を把握する重要性
不動産投資において、「含み損益」は頻繁に耳にする言葉ですが、その意味を正しく理解しているでしょうか？含み損益とは、実際に売却して確定した利益や損失ではなく、所有している不動産の評価額が変動することによって生じる、いわば「見込み」の利益や損失を指します。
では、なぜこの「見込み」である含み損益を把握することが重要なのでしょうか？それは、あなたの投資計画全体に影響を与える可能性があるからです。例えば、将来売却を考えている場合、現在の評価額が購入時より大幅に下落していれば、売却時に大きな損失を被る可能性があります。逆に、評価額が上昇している場合でも、それはあくまで「含み」であり、売却して初めて実際の利益となります。
含み損益を把握することで、市場の動向を把握し、売買のタイミングを見極め、長期的な投資戦略を立てることが可能になります。また、ローン返済計画の見直しや、保有資産の見直しなどの必要性を判断するのにも役立ちます。
含み損益に関する注意点
含み損益はあくまでも評価上の損益であり、売却して初めて確定損益となる点に注意が必要です。 不動産価格の変動によって含み損益は増減するため、短期間で一喜一憂する必要はありません。 しかし、長期的な市場の動向や保有物件の状況を把握し、必要に応じて売却などの判断をすることが重要です。
また、金融機関から融資を受けている場合は、担保評価額に影響を与える可能性があります。 含み損が大きくなりすぎると、追加担保を求められるケースもあるため注意が必要です。
さらに、税金は確定損益に対して課税されるため、含み損益に対しては課税されません。 ただし、将来的に売却する際には、取得費と売却価格の差額に対して税金が発生します。