不動産投資の現地決済方式とは？メリット・デメリットを解説

投資初心者

先生、「現地決済方式」って何か教えてください。

投資研究者

海外の証券を買うときに、日本の銀行を通さずに、現地の証券会社と直接取引する方法だよ。例えば、アメリカ株を買うときに、アメリカの証券会社と直接売買契約を結ぶイメージだね。

投資初心者

なるほど。でも、どうしてそんな方法を使うんですか？

投資研究者

日本の銀行を通すと、手数料がかかる場合があるけど、現地決済方式だと手数料が安く済むことが多いんだ。それに、取引がスピーディーなのもメリットの一つだよ。

現地決済方式とは。

「現地決済方式」とは、海外の証券投資を行う際、日本の信託銀行などが海外の証券会社と直接取引を行う方法です。具体的には、現地の証券会社と売買契約を結んだ後、現地の保管機関（カストディアン）を通して、証券の受け渡しと売買代金の決済を行います。この際、証券は現地の保管機関が信託銀行などの名義で保管します。関連語としては「カストディ」、反対語としては「預り証方式」があります。

現地決済方式の定義

不動産投資における取引では、一般的に売買契約締結時に手付金を支払い、後日、残代金決済と物件の引渡しを同時に行います。この残代金決済と物件の引渡しを行う場所によって、「現地決済方式」と「決済代行方式」の二つに分けられます。

現地決済方式とは、その名の通り、物件が所在する現地で残代金決済と物件の引渡しを同時に行う方法を指します。例えば、東京都内のマンションを購入する場合、売主と買主、またはそれぞれの代理人が東京の物件所在地に集まり、残代金の支払いおよび物件の鍵の受け渡しなどを行います。

メリット：コスト削減と取引の迅速化

現地決済方式は、従来の決済方法と比べて、コスト削減と取引の迅速化という2つの大きなメリットがあります。

まず、仲介手数料についてですが、現地決済では、買主と売主が直接取引を行うため、仲介会社を介する必要がなくなり、仲介手数料を大幅に削減することができます。仲介手数料は物件価格の3％＋6万円（税別）が上限とされており、高額になりがちです。現地決済では、このコストを削減できるため、投資効率を大きく向上させることができます。

また、現地決済は、取引に関わる人員や手続きが簡素化されるため、契約から決済までの期間を大幅に短縮することができます。従来の決済方法では、銀行や司法書士などの関係者との調整が必要で、時間がかかってしまうことが課題でした。現地決済では、これらの手間を省くことができるため、迅速な取引を実現できます。

このように、現地決済方式は、コスト削減と取引の迅速化という点で、不動産投資家にとって大きなメリットがあります。

デメリット：為替リスクと管理の複雑さ

現地決済方式の最大のデメリットは、為替変動リスクが挙げられます。契約時と決済時の為替レートが変動することで、円高になった場合は割高で購入することになり、円安の場合は割安で購入することになります。特に、新興国通貨のように変動が大きい通貨の場合、大きな為替差損が発生するリスクも孕んでいます。
また、海外不動産投資の場合、管理の複雑さも無視できません。現地での不動産管理会社とのやり取りや、トラブル発生時の対応など、日本国内の不動産投資に比べて手間やコストがかかる可能性があります。さらに、法律や商習慣の違いから、予期せぬトラブルに巻き込まれる可能性も考慮する必要があります。