不動産投資: 現金利回り『Cash on cash』とは？
先生、「Cash on cash」ってどういう意味ですか？不動産投資の用語らしいんですけど、ROIとは違うんですか？
良い質問ですね。「Cash on cash」は日本語で言うと「現金利回り」と言い、不動産投資で実際に投資した現金に対してどれだけの利益が出ているかを示す指標です。ROIと似ていますが、ROIが総収益を考慮するのに対し、「Cash on cash」はローンなどを除いた、実際に自分が投資したお金に対するリターンを見るのが大きな違いです。
なるほど。ローンを除くっていうのがポイントなんですね。ということは、自己資金が多いほど「Cash on cash」は高くなるんですか？
その通りです！自己資金が多い、つまりローンが少ない場合は、その分、実際に投資した現金に対するリターンは大きくなるので、「Cash on cash」は高くなります。逆に、ローンが多い場合は「Cash on cash」は低くなる傾向にあります。
Cash on cashとは。
不動産投資において、「Cash on cash」（またはROIC）は、投資パフォーマンスを評価する重要な指標です。一般的なROIが投資総収益を考慮するのに対し、Cash on cashは実際に投資した現金に対するリターンに焦点を当てます。具体的には、年間の税引き前キャッシュフローを投資した現金総額で割ることで算出され、パーセンテージで表されます。これにより、投資家が実際に手にするリターンの実態をより正確に把握することができます。
不動産投資における『Cash on cash』とは？
『Cash on cash』は、不動産投資において投資元本に対して年間どれだけの収益率が見込めるかを示す指標です。利回りというと表面利回りをイメージするかもしれませんが、Cash on cashはローン返済額や税金などの諸費用を差し引いた実質利回りを計算に用いる点が特徴です。
つまり、Cash on cashを見ることで、投資した金額に対して実際に手元に残る利益がどれくらいなのかを把握することができます。不動産投資では物件価格に対してローンを組むことが一般的ですが、Cash on cashを活用することで、レバレッジの影響を除いた純粋な投資効率を判断することができます。
ROIとCash on cashの違い
不動産投資における収益性を測る指標として、『ROI』と並んで重要なのが『Cash on cash』です。どちらも投資効率を表す指標ですが、その算出方法や示す意味合いが異なります。
ROI（Return on Investment投資収益率）は、投資物件から得られる年間家賃収入などの総収益から、物件管理費や固定資産税などの経費を差し引いた純利益を、投資総額で割ることで算出されます。 つまり、ROIは投資物件から得られるすべての収益と、投資にかかったすべての費用を考慮した指標と言えます。
一方、Cash on cashは、年間の純営業収入を自己資金で割ることで算出されます。 純営業収入とは、年間家賃収入から、物件管理費や固定資産税などの経費に加え、ローン返済額を除いた金額です。つまり、Cash on cashは、レバレッジ（借入）を除いた、自己資金に対する投資効率を測る指標と言えます。
ROIとCash on cash、どちらが良い指標か一概には言えません。 ROIは、レバレッジ効果も含めた投資全体の効率性を把握するのに役立ちます。一方で、Cash on cashは、自己資金の回収スピードや、キャッシュフローの健全性を把握するのに役立ちます。 不動産投資を行う際は、これらの指標を理解した上で、自身の投資戦略やリスク許容度に合わせて判断することが重要です。
Cash on cashの計算方法
Cash on cashは、実際に投資した自己資金に対して、年間どれだけの収益率が見込めるかを測る指標です。以下の簡単な計算式で求められます。
-Cash on cash（%）= 年間手取り収入 ÷ 自己資金 × 100-
例えば、物件価格が3,000万円、自己資金1,000万円で購入した場合を考えましょう。年間の家賃収入が300万円、経費が年間100万円かかるとすると、年間手取り収入は200万円となります。
この場合のCash on cashは、
-200万円 ÷ 1,000万円 × 100 = 20%-
となり、自己資金に対して年間20%の収益率が見込める計算になります。
Cash on cashは、他の投資商品と比較する際や、複数の投資物件の利回りを比較する際に役立つ指標です。不動産投資を検討する際は、ぜひCash on cashも参考にしましょう。
Cash on cashが高いほど有利？
Cash on cashが高い方が、投資元本に対してより多くの利益を生み出すことを意味するので、一見有利に見えます。しかし、Cash on cashだけで投資判断をしてしまうのは危険です。
Cash on cashは、毎月の家賃収入からローン返済額などの費用を差し引いた手元に残るキャッシュフローのみを元に計算されます。そのため、物件の値上がり益や減価償却費などの中長期的な要素が考慮されていません。
例えば、Cash on cashが低くても、将来的に値上がりが見込める物件や、減価償却費を大きく計上できる物件もあります。これらの要素を考慮すると、総合的に見て収益性の高い投資となる可能性があります。
不動産投資においては、Cash on cashだけでなく、表面利回りやROIなどの他の指標も合わせて分析し、中長期的な視点を持って総合的に判断することが重要です。
Cash on cashを活用した不動産投資戦略
– Cash on cashを活用した不動産投資戦略
Cash on cash利回りは、不動産投資における投資効率を測る上で重要な指標の一つですが、この指標を最大限に活かす投資戦略も存在します。ここでは、Cash on cash利回りを活用した不動産投資戦略について解説して行きます。
-1. レバレッジ効果を最大限に活用する-
Cash on cash利回りは、自己資金に対するリターンのため、レバレッジ効果を活用することで大きく向上させることができます。物件価格に対する-融資比率を高める-ことで少ない自己資金で大きな収益を得ることが可能になります。ただし、-過剰な借入は金利負担が大きくなりリスクも高まる-ため、資金計画は慎重に行う必要があります。
-2. ローン金利の低い金融機関を選ぶ-
Cash on cash利回りは、ローンの金利負担を差し引いて計算されるため、-低い金利で融資を受けられる金融機関を選ぶ-ことが重要です。金融機関によって金利タイプや融資条件は異なるため、複数の金融機関を比較検討し、-最も有利な条件で融資を受けられる金融機関-を選びましょう。
-3. 費用を抑えて利回りを向上させる-
Cash on cash利回りを向上させるためには、-物件購入費用や管理費用などの支出を抑える-ことも重要です。例えば、仲介手数料が安い不動産会社を選んだり、自分で物件管理を行うことで費用を抑えられます。
-4. 長期的な視点で投資物件を選ぶ-
不動産投資は、-長期的な視点で安定した収益-を得ることが重要です。Cash on cash利回りだけに注目するのではなく、人口動態や地域経済の将来性などを考慮し、-長期的に安定した家賃収入が見込める物件-を選びましょう。
-5. 空室対策を徹底する-
空室期間は、収益を大きく圧迫する要因となります。Cash on cash利回りを最大化するためには、-空室を最小限に抑える-ことが重要です。魅力的な物件にするためのリフォームや、入居者募集を積極的に行うなど、-空室対策に力を入れる-ようにしましょう。
Cash on cash利回りを活用した不動産投資戦略を実践することで、効率的に資産を増やせる可能性が高まります。ただし、不動産投資にはリスクも伴います。しっかりと勉強し、-リスクを理解した上で投資を行う-ようにしましょう。
