不動産投資の私募とは？種類と注意点を解説
投資初心者
先生、不動産投資用語の『私募』ってどういう意味ですか？難しそうです…
投資研究者
なるほど。『私募』は、簡単に言うと、限られた人にお金を集める方法のことだよ。例えば、親しい友人や限られた投資家からだけお金を集めて、アパートを建てたとしよう。これが私募のイメージだね。
投資初心者
なるほど！少人数からお金を集めるんですね。でも、なぜそんな方法があるんですか？
投資研究者
いい質問だね！実は、大人数に公開して募集するより、手続きが簡単でコストを抑えられるメリットがあるんだ。ただし、誰でも参加できるわけではないので注意が必要だよ。
私募とは。
不動産投資でよく聞く「私募」とは、有価証券の募集方法の一つです。これは、限られた特定の投資家だけを対象とするもので、具体的には「少人数私募」と「プロ私募」の二つに分類されます。
「少人数私募」は、文字通り少人数、具体的には50人未満の投資家を対象に、不特定多数への転売の可能性がない形で募集・発行されるものを指します（根拠法令：有価証券取引法）。一方、「プロ私募」は、専門知識や運用経験が豊富な機関投資家のみを対象とするものです。
ただし、SPC（特別目的会社）法においては、優先出資証券が少人数私募で発行された場合、または特定社債がプロ私募もしくは公募で発行されなかった場合、配当金を損金に算入することができなくなるという点に注意が必要です。
不動産投資における私募の意味
– 不動産投資における私募の意味
不動産投資と聞いて、多くの人がイメージするのは、銀行などから融資を受けて、賃貸用のマンションなどを購入する「現物不動産投資」でしょう。しかし、不動産投資には、間接的に不動産に投資する方法も存在します。その一つが「私募」です。
私募とは、簡単に言うと「限られた一部の投資家から資金を集める投資手法」のこと。不動産投資における私募は、この私募の仕組みを利用して、不動産に投資を行うことを指します。
具体的には、不動産投資会社などが、開発を計画している不動産や、保有している不動産を投資対象として、少数の投資家から資金を集め、その運用益を投資家に分配する形をとります。
少人数私募とプロ私募の違い
不動産私募ファンドには、大きく分けて「少人数私募」と「プロ私募」の2種類があります。それぞれ、募集対象や最低投資額などが異なります。
「少人数私募」は、その名の通り少人数の投資家から資金を集める方法です。一般的に、募集対象は50名未満とされており、最低投資額は数百万円程度と比較的少額から投資できるのが特徴です。そのため、不動産投資初心者にとっても、参入しやすいと言えるでしょう。
一方、「プロ私募」は、一定以上の金融資産や投資経験を持つプロ投資家のみを対象としています。具体的には、金融機関や事業法人、または1億円以上の金融資産を持つ個人投資家などが該当します。最低投資額は数千万円〜億円単位と高額になる傾向があります。
どちらの投資方法にもメリット・デメリットが存在するため、ご自身の投資経験やリスク許容度などを踏まえて検討する必要があります。
少人数私募のメリット・デメリット
少人数私募は、一般的に、親しい間柄の人や限られた投資家から資金を募る方法です。では、具体的にどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
– メリット
少人数私募の最大のメリットは、手続きが比較的簡素であることです。不動産投資型クラウドファンディングやREIT、上場不動産投資証券に比べて、許認可取得や情報の開示義務が少なくて済むため、事業者側のコスト削減に繋がります。また、投資家にとっても、小規模な案件に投資できるという点で魅力的です。
– デメリット
一方で、少人数私募は、投資家側が情報収集に苦労するという側面もあります。事業者側が積極的に情報開示をしてくれるとは限らないため、投資家自身が自ら情報収集能力を身につける必要があると言えるでしょう。また、元本が保証されていない点にも注意が必要です。不動産投資は常に価格変動のリスクが伴うため、投資する際は、リスク許容度を踏まえた上で慎重に判断するようにしましょう。
プロ私募のメリット・デメリット
– プロ私募のメリット・デメリット
不動産私募ファンドの中でも、特に運用資産額が大きく、機関投資家などが投資対象とするのが「プロ私募」です。ここでは、プロ私募に投資するメリット・デメリットを見ていきましょう。
-# メリット
* –少額から大規模な案件に投資できる–
プロ私募ファンドは、複数の投資家から資金を集めて運用するため、個人投資家でも比較的少額から、大規模な不動産投資案件に参画できます。
* –専門家のノウハウを活用できる–
プロ私募ファンドは、不動産投資や運用に関する専門知識や経験が豊富な運用会社が運用を行います。そのため、個人では難しい高度な投資戦略やリスク管理の恩恵を受けることができます。
-# デメリット
* –リスク分散が難しい場合がある–
プロ私募ファンドは、特定の不動産に投資するケースが多いため、投資対象の分散が難しく、価格変動などのリスクが大きくなる可能性があります。
* –流動性が低い–
プロ私募ファンドは、原則として中途解約ができないため、換金性が低く、緊急時に資金が必要になった場合でも換金できない可能性があります。
* –手数料が高い場合がある–
プロ私募ファンドは、運用会社に支払う手数料が高い場合があります。そのため、投資収益が手数料を下回ってしまう可能性も考慮する必要があります。
プロ私募は、少額から大規模案件に投資できるメリットがある一方、リスクや手数料などをしっかりと理解しておく必要があります。投資する際は、必ずリスク許容度や投資目標などを考慮し、内容を十分に理解した上で、慎重に判断しましょう。
私募不動産投資の注意点と税金
私募不動産投資は、少額から始められることや、不動産特定共同事業法の改正によって不動産投資型クラウドファンディングが登場したことから、近年注目を集めています。しかし、利益が出るかどうかわからないという投資である以上、リスクが存在することも事実です。ここでは、私募不動産投資を行う際に注意すべき点や、税金について解説します。
– 私募不動産投資のリスク
私募不動産投資は、元本が保証されている金融商品ではありません。そのため、投資した不動産の価格下落や賃料収入の減少などにより、元本割れのリスクがあります。また、運用期間が満了を迎えても、売却先が見つからず、換金できない流動性リスクも考慮する必要があります。加えて、事業者の倒産などにより、出資金が返還されない事業者リスクもゼロではありません。
– 私募不動産投資の税金
私募不動産投資で得た利益は、原則として雑所得として扱われ、所得税と住民税の課税対象となります。確定申告が必要となるケースもあるため、注意が必要です。また、不動産所得を得ている場合には、不動産所得と損益通算することも可能です。
– その他の注意点
私募不動産投資は、運用期間が数年から数十年と長期にわたるものが一般的です。そのため、途中で解約する場合には、高額な手数料が発生したり、元本割れが発生する可能性もあります。また、投資対象や運用方法が複雑な場合もあるため、内容を十分に理解した上で、投資する必要があります。
– まとめ
私募不動産投資は、リスクとリターンを理解した上で、自己責任のもとで行うことが重要です。投資する前には、必ずリスクや税金について十分に確認し、余裕資金の範囲内で投資するようにしましょう。不明点があれば、専門家へ相談するのも有効です。