不動産投資と連帯保証：知っておくべきリスクと対策
投資初心者
不動産投資の資料を読んでいたんですけど、「連帯保証人になれば、もしもの時は自分の財産を全部取られてしまうかもしれない」って書いてあって不安になりました。連帯保証ってそんなに怖いものなんですか？
投資研究者
確かに、連帯保証は通常の保証と比べて責任が重くなるので、安易に引き受けるべきではありません。具体的に何が違うのか、通常の保証と比較しながら説明していきましょう。
投資初心者
はい、お願いします！
投資研究者
例えば、あなたが友達にお金を貸して、別の友達が保証人になったとします。通常の保証の場合、お金を返せなくなった時に、まず最初に借りた友達に請求がいきます。でも、連帯保証の場合は、あなたはその保証人に対しても、借りた友達と同じように請求することができるんです。
連帯保証とは。
不動産投資の世界でよく聞く「連帯保証」について分かりやすく説明します。
-連帯保証とは？-
通常、お金を借りる場合、借りた本人（主たる債務者）が返済義務を負います。しかし、もしもの場合に備え、代わりに返済することを約束する人が「保証人」です。
連帯保証は、この保証人が、まるで借りた本人と同じように返済義務を負う、非常に重い責任を伴う保証制度です。
-通常の保証と連帯保証の違い-
通常の保証の場合、保証人は「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」を持つことができます。つまり、債権者から請求を受けた際に、まずは借りた本人に請求するよう求めたり、借りた本人に返済能力があれば、まずはその財産から回収するよう求めたりすることができるのです。
しかし、連帯保証の場合、これらの権利は認められません。債権者から請求があれば、保証人は、借りた本人と同様に、すぐに返済しなければなりません。
-注意すべきポイント-
不動産投資においては、単に「保証」と記載されていても、実際には「連帯保証」を意味することが多いため注意が必要です。保証契約を結ぶ前に、必ず内容を確認しましょう。
-2020年4月1日からの改正点-
近年、連帯保証人を巡るトラブルが増加したことを受け、民法が改正されました。主な改正点は以下の4点です。
1. 連帯保証人が複数いる場合、一人の保証人に起きた問題が、他の保証人に影響を与えない。（相対的効力の原則）
2. 個人が保証人になる場合、保証する金額の上限を明確にする必要がある。（上限額が定められていない場合は、保証契約は無効）
3. 事業資金の融資で、経営者以外の人が保証人になる場合、公証役場で意思確認の手続きが必要となる。（連帯保証の場合も含む）
4. 保証人に対して、借りた本人の財産状況や返済状況などの情報提供が義務付けられた。（事業資金の融資の場合）
これらの改正により、保証人の負担が軽減され、より安心して保証契約を結べるようになりました。しかし、連帯保証は依然として重い責任を伴う制度であることを忘れてはなりません。
不動産投資における連帯保証人の役割とは？
不動産投資では、多額のローンを組むことが一般的です。金融機関は、貸し倒れリスクを軽減するため、借主だけでなく、連帯保証人にも返済義務を求めるケースがほとんどです。
連帯保証人は、借主がローンを返済できない場合、代わりに全額の返済義務を負うことになります。これは、借主が病気や失業などで返済困難になった場合だけでなく、 死亡した場合でも相続人が返済義務を負うことを意味します。
つまり、連帯保証人は、自分自身の財産や収入に関わらず、借主と同じ責任を負う非常に重い立場であることを認識しておく必要があります。
連帯保証のリスク：思わぬ債務負担の可能性
不動産投資では、ローンを組む際に「連帯保証人」を要求されるケースが一般的です。これは、投資用ローンの返済が滞った場合、保証人が借主と同様に返済義務を負うという制度です。
この連帯保証ですが、安易に引き受けると大きなリスクを伴います。もしも投資がうまくいかず、ローンの返済が滞ってしまうと、保証人が多額の債務を背負う可能性があるからです。最悪の場合、自己破産に追い込まれるケースも少なくありません。
特に注意が必要なのは、「保証債務」の存在です。これは、借主が死亡したり、行方不明になった場合でも、保証人が全額返済する義務を負うというものです。家族や友人のためにと安易に引き受けたばかりに、自身の人生を大きく狂わせてしまう可能性もあるのです。
連帯保証のリスクを理解せず安易に引き受けることは、大変危険です。不動産投資における連帯保証は、その重大さを十分に認識した上で、慎重に判断する必要があるでしょう。
普通の保証と連帯保証の違い：抗弁権の有無
不動産投資において、ローンを組む際に「連帯保証人」を求められるケースは少なくありません。しかし、「保証」と一言で言っても、実は2つの種類があることをご存知でしょうか？ それは「普通の保証」と「連帯保証」です。
この2つの大きな違いは、「抗弁権の有無」にあります。簡単に言うと、抗弁権とは「債権者に対して債務の支払いを拒否できる権利」のこと。例えば、あなたが友人にお金を貸したとします。友人は「来月返す」と言っていましたが、約束の期日を過ぎてもお金は返ってきません。実は、友人は給料の未払いにあっていて、あなたに返すお金もなかったとします。
もし、これが「普通の保証」の場合、保証人は友人に代わってあなたに返済する義務はありますが、「友人がお金を持っていないこと」を理由に、あなたに支払いを拒否することができます。これが抗弁権です。
しかし「連帯保証」の場合はそうはいきません。連帯保証人は、債務者自身の事情に関わらず、債権者に対して全額の支払い義務を負います。つまり、先ほどの例で言えば、たとえ友人がお金を持っていない状態でも、連帯保証人であるあなたは全額を支払わなければならないのです。
このように、連帯保証は非常に重い責任を伴うことを理解しておく必要があります。
2020年改正民法で変わった！連帯保証人の保護
不動産投資では、多額のローンを組むことが一般的です。金融機関は、ローンを貸し出す際に、借主の返済能力に加えて、万が一の延滞や債務不履行に備え、保証人を立てるよう求めることがあります。特に、高額なローンとなる不動産投資ローンでは、親族など親しい関係の人に連帯保証人になるよう頼まれるケースも少なくありません。
しかし、安易に連帯保証人になることは大きなリスクを伴います。借主が返済不能に陥った場合、連帯保証人は、自分の財産を差し押さえられるなどして、借金の返済を迫られる可能性があるからです。
こうした連帯保証人をめぐるトラブルを防ぐため、2020年4月の民法改正で、連帯保証人の保護が強化されました。改正法では、金融機関は、連帯保証人になる人に、事前に借主の資産や負債などの情報を具体的に説明し、リスクを十分に理解させた上で同意を得ることが義務付けられました。
また、従来は、借金の契約時に一方的に不利な条件で連帯保証契約を結ばされるケースも見受けられましたが、改正法では、連帯保証契約の内容が不公正であると認められる場合には、裁判によって無効とされる可能性も出てきました。
不動産投資における連帯保証は、改正民法によって以前よりもリスクが軽減されたとはいえ、依然として重い責任を伴うことに変わりはありません。連帯保証人になることを安易に引き受けず、契約内容をよく理解し、リスクを十分に検討することが重要です。
不動産投資で連帯保証を求められたら？
不動産投資のローン審査では、「連帯保証人」を求められる場合があります。これは、もしもローンの返済が滞った場合、借主であるあなただけでなく、連帯保証人にも返済義務が発生することを意味します。
なぜ連帯保証人が求められるかというと、不動産投資は事業性が高く、多額の融資を受けることが多いため、金融機関はそのリスクを分散させる必要があるからです。もしも連帯保証人を立てることができなければ、ローンの審査に通らなかったり、希望する金額を借り入れできない可能性もあります。
連帯保証人には、大きな責任とリスクが伴います。もしもあなたが連帯保証人になるように頼まれた場合は、そのリスクを十分に理解した上で、慎重に判断する必要があります。同様に、もしもあなたが不動産投資で連帯保証人を立てるように求められた場合は、そのリスクについて相手にしっかりと説明し、理解を得るように努めましょう。