定期借地権とは？種類やメリット・デメリットを解説
投資初心者
先生、「定期借地権」って普通の借地権と何が違うんですか？
投資研究者
いい質問ですね！定期借地権は、賃貸人側の正当事由の有無に関わらず、契約期間が満了したら更地にして返還しなければならない借地権のことです。普通の借地権と違って、更新がない点が大きく異なります。
投資初心者
えーっと、つまり期間が来たら絶対に出ないといけない借地権ってことですか？
投資研究者
その通りです。ただし、定期借地権といっても、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類があり、それぞれに特徴があります。詳しくは教科書の○○ページを見てみましょう。
定期借地権とは。
「定期借地権」とは、不動産投資で使われる用語の一つで、土地を借りる期間が予め決められており、期間満了とともに更地にして土地所有者に返還しなければならない権利のことです。これは、賃貸人側に正当な理由がなくても、期間満了なら土地を返還しなければなりません。平成4年8月1日施行の借地借家法により創設され、「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3種類があります。
定期借地権とは？
「定期借地権」とは、あらかじめ定められた期間が満了すると、更地にして土地を貸主に返還しなければならないという借地権のことです。一般的な借地権と異なり、期間満了によって更地返還の義務が発生する点が大きな特徴です。
この制度は、土地所有者が安心して土地を貸し、期間満了後には自分の希望する用途に土地を活用できるようにする目的で設けられました。
3つの種類とそれぞれの特徴
定期借地権には、大きく分けて3つの種類があります。それぞれの特徴を理解した上で、自分に合った選択をすることが重要です。
まず1つ目は、「一般定期借地権」です。これは、契約期間満了とともに更地にして土地を返還する必要がある借地権です。
2つ目は、「事業用定期借地権」です。こちらは事業用建物の敷地として利用する場合に限り、契約期間が20年以上50年以内と定められています。
最後に、「建物譲渡特約付借地権」があります。これは、契約期間満了時に更地にするのではなく、土地所有者に建物を譲渡する契約です。
定期借地権のメリット
定期借地権は、土地の利用期間が予め定められている点が大きな特徴です。そのため、借地人・土地所有者の双方にとって、以下のようなメリットがあります。
– 借地人のメリット
* 契約期間満了後、更地にして土地を返還する必要がないこれは、一般的な借地権との大きな違いです。更地にするための費用や手間を考慮する必要がなく、契約期間中は安心して土地を利用できます。
* 賃借料が比較的安い一般的に、定期借地権は普通借地権よりも賃借料が安く設定されています。これは、土地所有者にとって更地返還のリスクがないことなどが理由です。
* 契約期間が明確契約期間が明確なので、将来的な計画が立てやすくなります。例えば、事業計画に合わせて土地の利用期間を決定することができます。
– 土地所有者のメリット
* 契約期間満了後、確実に土地が返還される定期借地権は、契約期間満了時に更地で土地が返還されることが保証されています。そのため、将来的な土地利用計画を立てやすく、土地活用を円滑に行えます。
* 自由に期間を設定できる土地所有者は、自身のニーズに合わせて契約期間を自由に設定できます。例えば、短期間だけ土地を貸したい場合や、長期的な土地利用計画がある場合など、柔軟に対応できます。
* 相続税対策になる定期借地権を設定することで、土地の評価額を下げることができ、相続税対策として有効な手段となります。
定期借地権のデメリット
定期借地権は、期間満了とともに更地にして土地を返還する必要があるなど、借主にとっていくつかのデメリットも存在します。
まず、期間満了時に更地にして返還する義務がある点は大きなデメリットと言えるでしょう。建物を取り壊す費用は借主負担となるため、期間満了時にまとまった資金が必要となります。また、愛着のある建物を手放さなければならない点も、借主にとって心情的に負担が大きいです。
さらに、契約期間が満了すると、更新ができずに土地を明け渡さなければならない可能性もあります。更新に関する条項は契約時にしっかりと確認しておくことが重要です。
加えて、一般的に賃料が、通常の借地権よりも高めに設定されていることもデメリットとして挙げられます。これは、土地オーナーが期間満了後に更地を貸し出すことができるというメリットを享受する代わりに、借主に対して経済的な負担を軽減する目的で設定されることが多いです。
定期借地権契約を検討する際の注意点
定期借地権は、あらかじめ契約で定めた期間が満了すると、更地にして土地を貸主に返還しなければならないという大きな特徴があります。そのため、契約を締結する前には、以下の点に特に注意する必要があります。
まず、契約期間と更新の有無は必ず確認しましょう。期間満了後の更新の可能性や、その場合の条件について、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。
また、地代や更新料などの費用負担についても明確にしておきましょう。定期借地権は、一般的に普通借地権よりも地代が安価ですが、更新料が発生するケースもあります。契約書をよく確認し、将来的な費用負担についても理解しておくことが大切です。
さらに、建物の構造や用途に関する制限についても確認が必要です。定期借地権では、建物の構造や用途に制限が設けられることがあります。例えば、鉄筋コンクリート造の建物しか建てられない、住宅以外の用途で使用できないなどの制限がある場合があります。
最後に、契約満了時の建物の取扱いは特に重要です。更地にして返還するのが原則ですが、建物の解体費用など、多額の費用が発生する可能性があります。契約時に解体費用の負担について明確にしておくことが重要です。
このように、定期借地権は、一般的な賃貸借契約とは異なる点が多いため、契約を締結する前には、専門家に相談するなどして、内容を十分に理解しておくことが大切です。