不動産投資の落とし穴？賃借権の取得時効を解説
投資初心者
「不動産投資用語『賃借権の取得時効』について、難しいので教えてください！特に、賃借権を取得できる条件として、「自己のためにする意思」と「権利を行使する」ことの２つが必要らしいのですが、具体的にどういうことですか？ 」
投資研究者
良い質問ですね！確かに難しい用語ですよね。「自己のためにする意思」とは、簡単に言うと「自分が借りて使うんだ！」という気持ちのことです。そして、「権利を行使する」とは、実際に借りて住んだり、お店を開いたりして使うことを指します。両方揃って初めて、賃借権を取得できる可能性が出てくるんです。
投資初心者
なるほど！じゃあ、誰かの土地を勝手に借りて住んでいても、自分のものにはならないってことですか？
投資研究者
その通りです！勝手に住んでいるだけでは「賃借の意思」があるとは認められません。きちんと持ち主に許可を得て、賃料を支払うなど、正当な手続きを踏むことが重要です。ただし、判例では、必ずしも持ち主に賃料を支払っていなくても、賃借権を取得できる場合もあるとされています。重要なのは、事例ごとに状況を判断することです。
賃借権の取得時効とは。
「賃借権の取得時効」とは、一定期間、不動産を借りて使用し続けることで、正式な契約がなくても賃借権を取得できることを指します。
本来、取得時効は物を長年占有することで所有権を取得する制度ですが、日本の法律では所有権だけでなく、地上権や地役権など、物を利用する権利も取得時効の対象となります。では、賃借権はどうでしょうか？
賃借権はあくまで契約による権利なので、物の支配という事実状態を重視する取得時効とは相容れないと考えることもできます。しかし、裁判では不動産賃借権も地上権と同様に不動産を占有する権利と解釈され、取得時効が認められています。
ただし、賃借権を取得時効で取得するには、単に不動産を使用するだけでなく、「自分自身のために借りている」という意思と、「賃借権を行使している」という事実が必要です。「自分自身のために借りている」とは、賃料を支払って不動産を使用収益する意思があることを意味します。そして、「賃借権を行使している」とは、実際に賃料を支払いながら不動産を使用し、それが借りているという事実を客観的に示している状態を指します。
例えば、Aさんが自称代理人のBさんと土地賃貸借契約を結び、Aさんがその土地に建物を建てて、Bさんに継続的に地代を支払っていたケースでは、裁判所は地代を支払っていたという事実を重視し、Aさんが10年間の時効によって土地賃借権を取得したと認めました。つまり、たとえ代理人契約に問題があったとしても、賃料を支払い続け、「借りている」という事実を継続することで、賃借権を取得できる場合もあるのです。
賃借権の取得時効とは？
不動産投資で収益を生むためには、所有する物件を賃貸に出すことが一般的です。しかし、賃貸経営にはリスクがつきもの。その中でも、賃借権の取得時効は、不動産オーナーにとって大きな落とし穴となりえます。
賃借権とは、他人の不動産を借りて使用収益する権利のこと。そして、賃借権の取得時効とは、一定の条件のもとで、賃借人が長期間にわたり他人の不動産を占有し続けることで、その不動産の賃借権を取得してしまうことを指します。
取得時効の対象となる財産権
取得時効は、ある一定の期間、他人の物を占有し続けることによって、その物の所有権を取得する制度です。では、具体的にどのようなものが取得時効の対象となるのでしょうか？
不動産の場合、土地や建物といった不動産そのものが取得時効の対象となります。これはイメージしやすいかと思います。しかし、実は賃借権などの財産権も取得時効の対象となるのです。
つまり、本来は正当な権利を持たない人が、長期間にわたって他人の土地や建物を借りているような場合、一定の条件を満たせば、その賃借権を取得してしまう可能性があるのです。これが、不動産投資における落とし穴になり得るのです。
賃借権取得時効の成立要件
賃借権を取得時効によって主張するには、いくつかの要件を満たしている必要があります。
まず、所有者の土地や建物を、賃借の意思をもって、自分のもののように占有していることが必要です。これは、実際に居住したり、事業を行ったりするなど、外部から見て明らかに賃借していると言える状態であることが求められます。
次に、その状態を20年間継続することが必要です。20年という期間は、1日でも欠けると取得時効は成立しません。また、途中で所有者が変わっても、占有が継続していれば期間は引き継がれます。
そして、この間、所有者から正当な賃借権に基づかない占有であることを主張されたことがないこと、つまり、所有者から立ち退きを求められたり、賃貸借契約の無効を主張されたりしていないことが必要です。
これらの要件を全て満たした場合に限り、賃借権の取得時効が成立し、正式な賃借人としての権利を取得することができます。
賃借権取得時効と賃料支払い
賃借権を取得時効で主張する場合、賃料の支払い状況は非常に重要になります。取得時効の成立には、所有の意思をもって、正当な権原に基づき、平穏かつ公然と、一定期間（20年または10年）、不動産を占有し続ける必要があります。
賃料を滞りなく支払っている場合は、賃借契約に基づく正当な占有と認められやすく、取得時効の主張が認められる可能性が高まります。逆に、賃料を支払っていない、あるいは滞納を繰り返している場合は、正当な権原を欠くと判断され、取得時効の主張は認められない可能性が高くなります。
つまり、賃借権取得時効を主張する場合、賃料の支払いは「正当な権原」の有無を判断する上で重要な要素となるのです。
判例に見る賃借権取得時効
賃借権の取得時効は、長期間にわたり他人の不動産を占有し続けることによって、所有権者でないにもかかわらず、正当な賃借人と認められるというものです。不動産投資においては、所有権の侵害に繋がる可能性もあり、注意が必要です。
実際の判例では、20年以上土地を占有し、賃料を支払い続けてきた借主に対し、裁判所が賃借権の取得時効を認めた事例があります。この判決は、たとえ契約書が存在しなくても、長年の占有と賃料の支払いが認められれば、賃借権が成立するという重要な判断を示しています。
不動産投資を行う際には、購入予定の物件について、過去の占有状況や賃料の支払い状況を調査することが重要です。過去の事実関係によっては、意図せず賃借権を取得時効で取得しているケースも考えられます。このような事態を避けるため、事前に専門家に相談し、適切な調査や対策を行うようにしましょう。