投資初心者
先生、ディードオブトラストって、日本の抵当権設定証書とどう違うんですか？
投資研究者
よくぞ聞いてくれました！どちらも不動産を担保にお金を借りる際に使われる点は同じです。大きな違いは、もし返済ができなくなった場合の処理方法です。
投資初心者
処理方法ですか？
投資研究者
はい。日本では裁判所が介入して競売になりますが、ディードオブトラストの場合は銀行が比較的簡単に物件を売却できるんです。そのため、アメリカでは不良債権処理が早く進むことが多いと言われています。
ディードオブトラストとは。
不動産投資用語である「ディードオブトラスト」は、日本語では「信託証書」と訳され、アメリカの不動産担保ローンの際に用いられます。
例えば、不動産購入資金の一部を銀行から借り入れる際、物件に抵当権を設定するために、この信託証書にサインをして銀行に提出します。これは、日本の銀行で住宅ローンを組む際に提出する「抵当権設定証書」に似た役割を果たします。
日本の場合、ローンが返済されなくなると、担保物件競売には裁判所の手続きなどが必須となり、担保権の実行に時間がかかります。一方、アメリカの信託証書制度では、銀行は裁判手続きを経ることなく、より簡便な手続きで物件を売却することができます。そのため、不良債権となった抵当不動産をスムーズに売却することが可能となります。
なお、この信託証書制度が採用されているのは、アラスカ州、アリゾナ州、カリフォルニア州、コロラド州、ジョージア州、ミシシッピ州、ミズーリ州、ネバダ州、ノースカロライナ州、バージニア州の10州です。
ディードオブトラスト(Deed of Trust)とは何か？
– ディードオブトラスト(Deed of Trust)とは何か？
米国で不動産を購入する際、住宅ローンを利用する場合が多いですが、その際に必ず登場するのが「ディードオブトラスト(Deed of Trust)」です。これは、日本でいう抵当権に似た役割を持つ法的文書で、ローンの返済が滞った場合、貸し手が担保不動産を差し押さえて売却し、ローン残高を回収する権利を保証するものです。
簡単に言うと、ディードオブトラストは、不動産を購入する際に、その不動産を担保としてローンを組む際に必要な契約書と言えるでしょう。
日本の抵当権との違い
日本の不動産取引では聞きなれない「ディードオブトラスト」。これは、米国で不動産を担保にした融資を受ける際に用いられる重要な仕組みです。日本の抵当権と似ていますが、いくつかの点で違いがあります。
まず、抵当権は債務者（不動産の所有者）が債権者（金融機関など）に対して、不動産を担保として提供する権利です。一方、ディードオブトラストでは、債務者は不動産の所有権を第三者である「トラスティー」に預けます。このトラスティーは通常、弁護士や信託会社などが務め、債務者がローンを返済できない場合に備え、債権者のために不動産を管理・処分する権限を持ちます。
また、抵当権の実行には裁判所の判決が必要となりますが、ディードオブトラストの場合は、州法に基づき、裁判所を介さずに比較的迅速に競売手続きに移行できるケースが多いです。そのため、債権者にとって手続きが簡素化され、回収リスクを軽減できるというメリットがあります。
ディードオブトラストのメリット・デメリット
– ディードオブトラストのメリット・デメリット
米国不動産投資において、担保設定として用いられるディードオブトラスト。物件購入者、融資機関、第三者機関の三者間で締結されるこの仕組みは、日本にはない独自のものです。メリットだけでなく、デメリットも理解した上で投資に臨むことが重要となります。
-# メリット
1. foreclosure手続きが迅速
債務不履行が発生した場合、日本の抵当権と比較して、foreclosure（抵当権の実行）手続きが迅速に進みます。これは、第三者機関であるトラスティの存在により、裁判を介さずに手続きを進めることができるためです。
2. 融資を受けやすい
foreclosure手続きの迅速さは、融資機関にとって貸し倒れリスクの軽減に繋がります。そのため、ディードオブトラストを担保とすることで、融資を受けやすいというメリットがあります。
-# デメリット
1. 借主保護の観点では不利
foreclosure手続きの迅速さは、裏を返せば、借主にとって猶予期間が短いことを意味します。返済が困難になった場合でも、短期間で物件を手放さなければならない可能性があります。
2. 州によって法律が異なる
ディードオブトラストに関する法律は州ごとに異なるため、投資する州の法律について事前に十分に理解しておく必要があります。専門家のアドバイスを受けるなどして、リスクを最小限に抑えることが重要です。
ディードオブトラストを採用している州
アメリカの不動産取引では、州によって抵当権の設定方法が異なり、大きく分けて「モーゲージ」と「ディードオブトラスト」の2種類があります。 ディードオブトラストは、主に西部や南部の州で採用されている方法で、抵当権設定の際に、物件の所有権を一時的に第三者である「トラスティー」に預けるという仕組みになっています。
具体的には、カリフォルニア州、テキサス州、フロリダ州など、多くの州でディードオブトラストが用いられています。これらの州では、歴史的な背景や法的処理の効率性などを理由に、ディードオブトラストがより一般的な方法として定着しています。
米国不動産投資における重要性
米国不動産投資において、物件購入時に必ず関わってくるのが「ディードオブトラスト(Deed of Trust)」です。これは、日本でいう抵当権に似た役割を果たす法的書類で、ローンを組んで不動産を購入する際に、貸し手（レンダー）の権利を保護するために設定されます。この文書は、購入者、貸し手、そして第三者である「トラスティー」の三者間で締結されます。
ディードオブトラストは、万が一、ローン返済が滞った場合に備え、貸し手が担保不動産を foreclosure (抵当権実行) によって売却し、ローン残高を回収できるようにするためのものです。つまり、ディードオブトラストを理解することは、米国不動産投資におけるリスク管理、ひいては投資全体の成功を左右する重要な要素と言えるでしょう。
