借地権の守り神？建物買取請求権を解説

投資初心者

先生、「建物買取請求権」って、借地契約が終わりになったら、借地人が必ず建物を地主に買い取ってもらえる権利のことですか？

投資研究者

いい質問ですね！必ずしもそうとは限りません。借地契約が期間満了し、更新されない場合に認められる権利ですが、地主に契約違反がないことが条件です。例えば、借地人が地代を滞納している場合は、地主は買取を拒否できます。

投資初心者

なるほど。じゃあ、借地人がきちんと契約を守っていれば、地主は必ず買い取らないといけないんですか？

投資研究者

その通りです。地主は自分の意思に関わらず、請求された時点で売買契約が成立したとみなされます。ただし、買取価格は時価なので、必ずしも借地人が希望する金額で買い取ってもらえるとは限りません。

建物買取請求権とは？

借地権を持っている人が、地主に対して建物を買い取るように請求できる権利のことです。
借地契約が終了する際、更地にして土地を返還する義務がある借地人にとって、建物の価値をある程度保証してくれる制度といえます。

どんな時に使えるの？

建物買取請求権は、借地契約が終了する際に、地主に対して建物の買取を請求できる権利です。

では、具体的にどんな時にこの権利を行使できるのでしょうか？

例えば、更新拒絶によって立ち退きを求められた場合や、地代の大幅な値上げを請求された場合などが考えられます。

つまり、借地人にとって不利な条件で契約が終了してしまう際に、この権利を盾に、地主と交渉したり、建物の価値を正当に評価してもらったりすることが可能になります。

地主は拒否できない？

借地権を持つ借主にとって、土地所有者から「更地にして返して欲しい」と要求されるケースは少なくありません。
このような場合に、強力な武器となるのが「建物買取請求権」です。
これは、借地契約が終了する際、借主が土地の所有者に対して、土地上に建っている建物を買い取るように請求できる権利のことです。

では、この権利を突きつけられた地主は、必ず買い取らなければならないのでしょうか？
結論から言えば、地主にも拒否できる正当な理由が存在します。
例えば、地主が土地の有効活用を計画しており、建物の存在がその妨げになる場合などが挙げられます。
ただし、拒否できる理由は法律で厳格に定められています。
そのため、地主の一方的な都合で拒否することはできません。

建物買取請求権は、借地権を持つ借主にとって強力な権利である一方、地主にも正当な拒否理由が認められています。
この権利行使を検討する際は、専門家へ相談するなど、慎重に進めることが重要です。

買取価格はどのように決まる？

建物の買取価格については、借地借家法に明確な基準は定められていません。そのため、貸主と借地権者の間で話し合いによって決定することになります。

一般的には、建物の再建築価格を基準として、築年数に応じた減価償却や、土地の利用状況などを考慮して算出されることが多いようです。

ただし、当事者間で合意できない場合は、裁判所に価格決定の調停や審判を申し立てることができます。裁判所は、鑑定評価などを参考に妥当な価格を判断します。

注意点とまとめ

建物買取請求権は、借地人が自分の権利を守るための有効な手段になりえます。しかし、その行使には様々な条件や注意点が存在することも事実です。

例えば、地主が買取を拒否できる正当な事由もありますし、買取価格の評価をめぐってトラブルになる可能性もあります。

そのため、建物買取請求権を行使するかどうかは、弁護士などの専門家に相談し、状況をよく検討した上で判断することが重要です。

借地権と建物買取請求権に関する知識を深め、自身にとって最適な選択をしてください。