不動産投資用語解説：共有分割とは？メリット・デメリット、注意点も
先生、不動産投資の用語で「共有分割」ってありましたよね？ あれってどういう意味ですか？
良い質問だね！ 実は「共有分割」は不動産投資用語ではなく、遺産分割の方法の一つなんだ。相続した不動産を、相続人で共有して所有する方法のことだよ。
え？ 不動産投資用語じゃないんですか？ でも、なんで共有だと良くないんですか？
共有にすると、その後の管理や売却を全員で決めないといけないから、意見がまとまらずトラブルになる可能性があるんだ。だから、遺産分割では、なるべく共有にせず、誰がどの財産をもらうか、はっきりと決めておくことが大切なんだよ。
共有分割とは。
「共有分割」とは、遺産を相続人全員で共有するという遺産分割の方法です。不動産などの遺産を共有すると、その後の利用や処分において、全員の合意が必要となるため、トラブルが発生しやすくなる可能性があります。共有関係を解消するためには、別途、共有物分割訴訟を起こす必要もでてくるため、共有分割は、他の遺産分割の方法で解決できない場合の、最後の手段と考えられています。できる限り、遺産を共有せずに済む方法で、遺産分割を行うことが望ましいでしょう。
共有分割とは？
共有分割とは、複数人で所有している土地を、それぞれ単独所有の土地に分けることを指します。例えば、広大な土地を兄弟で相続した場合などに、それぞれの土地として明確に分けることで、売却や利用がしやすくなるというメリットがあります。
共有分割のメリット・デメリット
共有分割は、共有状態の不動産をそれぞれの単独所有にするため、メリットも多い一方で、デメリットも存在します。ここでは、共有分割のメリット・デメリットについて解説します。
– 共有分割のメリット
* 自分の意思で自由に不動産を処分できる共有状態では、他の共有者の同意なしに不動産を売却・改築・賃貸などができませんでしたが、単独所有になることで自由にできるようになります。
* 相続手続きが簡単になる共有状態の不動産は相続時に分割協議が必要となる場合があり、手続きが複雑になりがちです。単独所有にすることで、相続手続きをスムーズに行えます。
* 心理的な負担が軽減される共有者との関係性が悪化した場合でも、単独所有であればトラブルに巻き込まれるリスクを減らせます。
– 共有分割のデメリット
* 費用がかかる共有分割には、測量費や登録免許税などの費用がかかります。
* 税金が発生する可能性がある共有分割によって土地の評価額が増加した場合、譲渡所得税や贈与税が発生する可能性があります。
* 共有者全員の同意が必要共有分割を行うには、原則として共有者全員の同意が必要です。
共有分割は、メリットだけでなくデメリットも存在します。共有分割を検討する際は、事前にメリット・デメリットを理解した上で、慎重に進めるようにしましょう。
共有分割を選択するケースとは？
共有分割は、共有状態の不動産をそれぞれの所有者の単独所有にする方法ですが、どのようなケースで選択されるのでしょうか？主なケースとしては以下の点が挙げられます。
* -相続で取得した不動産の分割- 複数の相続人で不動産を相続したものの、全員がその不動産を活用する予定がない場合、共有分割によって各自が単独所有とした方が、売却や賃貸などの自由な処分がしやすくなります。
* -共有者間の関係悪化- 共有者間で意見が合わず、不動産の管理や活用方針でトラブルが生じている場合、共有分割によって関係を解消できることがあります。
* -資産価値の向上- 共有状態の不動産は、単独所有に比べて売却価格が低くなる傾向があります。共有分割によって単独所有にすることで、資産価値の向上を見込めます。
共有分割は、共有状態を解消し、それぞれの所有者が自由に不動産を処分できるようにする有効な手段と言えるでしょう。
共有分割の注意点とトラブル事例
共有分割は、共有状態を解消する有効な手段となりえますが、進める際にはいくつかの注意点を押さえておく必要があります。
まず、共有者全員の同意が必須である点は忘れてはなりません。一人でも反対者がいる場合は、共有分割を進めることができません。合意形成が難しい場合は、専門家である弁護士や不動産鑑定士などに相談し、アドバイスを受けるようにしましょう。
また、分割後の不動産の価値や、税金についても事前にしっかりと把握しておくことが重要です。場合によっては、共有分割によって不動産の価値が下がってしまったり、想定外の税金が発生する可能性もあります。
さらに、共有分割には、弁護士や不動産鑑定士などに支払う費用も発生します。これらの費用についても、事前に見積もりを取り、資金計画に組み込んでおく必要があります。
– 共有分割に関するトラブル事例
共有分割に関連するトラブルとして、以下のようなものが挙げられます。
* -分割方法や評価額でもめてしまう-
* -共有者の一人が連絡を断つなど、音信不通になってしまう-
* -過去の共有分の管理費や修繕費の負担について、合意できない-
これらのトラブルを避けるためには、事前に専門家に相談し、アドバイスを受けることが重要です。また、共有者間でしっかりと話し合い、合意内容を書面に残しておくことも大切です。
共有分割以外の遺産分割方法
共有分割は、不動産を複数の相続人で共有する遺産分割の方法の一つですが、状況によっては他の分割方法を選択する方が良い場合があります。主な共有分割以外の遺産分割方法には、以下の３つがあります。
-1. 現物分割-
これは、不動産を分割できる場合に、それぞれの相続人に分割した上で所有権を移転する方法です。例えば、土地を面積で分割したり、建物を各階ごとに分けたりするケースが考えられます。
-2. 代償分割-
不動産を特定の相続人が単独で相続し、他の相続人に対してその不動産の評価額に相当する金銭や他の財産を代わりに渡す方法です。
-3. 売却分割-
相続した不動産を売却し、その売却益を相続人で分配する方法です。
どの方法が最適かは、不動産の種類や状態、相続人の人数や関係性、相続人の意向などを考慮して総合的に判断する必要があります。専門家である弁護士や税理士などに相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。