わかりやすくなった？不動産投資の『めやす賃料表示』を解説
投資初心者
先生、「めやす賃料表示」って、どういう意味ですか？
投資研究者
良い質問だね。「めやす賃料表示」は、アパートを借りるときに、毎月かかるお金がだいたいどれくらいになるかを示してくれるものなんだ。敷金や礼金も考慮して、4年間住んだ場合の平均を毎月いくらかっていう形で教えてくれるんだよ。
投資初心者
なるほど！でも、敷金や礼金って最初に一回払うだけじゃないですか？
投資研究者
そうなんだ。だから「めやす賃料表示」は、敷金や礼金を4年間で割って、毎月の負担に換算しているんだ。そうすることで、毎月かかるお金がより現実的にイメージできるようになるんだよ。
めやす賃料表示とは。
「めやす賃料表示」とは、賃貸住宅を借りる際に必要な費用を、わかりやすく示すための表示方法です。これは、全国で異なる賃貸条件を比較しやすくし、入居者と貸主間で発生するトラブルを未然に防ぐことを目的として、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）が提案しました。
めやす賃料には、毎月の賃料だけでなく、共益費、管理費、敷引金、礼金、更新料が含まれます。これは、賃料などの条件が変更されないと仮定し、4年間（定期借家の場合は契約期間）借り続けた場合の1か月あたりの平均金額で計算されます。
ただし、仲介手数料、更新手数料、原状回復費用、賃貸保証会社への保証委託料などは含まれていませんので、注意が必要です。
不動産投資における『めやす賃料表示』とは？
不動産投資を検討する上で、「どのくらいの家賃収入が見込めるのか」は非常に重要な要素です。しかし、従来の不動産情報サイトなどでは、実際に募集を開始するまで具体的な賃料がわからず、収益シミュレーションが立てにくいという声も聞かれました。
そこで登場したのが「めやす賃料表示」です。これは、物件情報サイトなどにおいて、事前に想定される賃料の目安を表示するというものです。つまり、不動産投資家が物件を検討する段階で、より具体的に収支をイメージできるようになるのです。
従来の賃料表示の問題点
不動産投資を検討する際、誰もが気になるのが「どれぐらいの家賃収入が見込めるのか」ということでしょう。しかし、従来の物件情報では、必ずしも正確な賃料が提示されているとは限らず、実際に物件を取得して運用を始めてみると、当初の見込みよりも収入が低くなってしまうケースも少なくありませんでした。
これは、従来の賃料表示が、過去の契約事例や周辺の相場を参考に提示されることが多かったためです。築年数の経過や設備の状況、さらには市場の需給バランスなどによって、実際の賃料は変動するにもかかわらず、情報が必ずしも最新の状態に更新されていなかったことが、問題となっていました。
『めやす賃料表示』の内容と算出方法
不動産投資を検討する上で、「この物件ならどれくらい家賃収入が見込めるのか」は非常に重要なポイントです。従来、不動産情報サイトなどでは「想定賃料」として表示されていましたが、その算出根拠が不明確な場合も見受けられました。
そこで、2021年4月1日より、国土交通省のガイドラインに基づいた「めやす賃料表示」が導入されました。これは、不動産会社が独自に算出した賃料ではなく、過去に入居者募集を行った際の賃料や、周辺の類似物件の賃料データなどを参考に、客観的な根拠に基づいて算出された賃料を表示するものです。
具体的には、賃料算定に用いたデータの種類や、築年数による調整の有無などを明記することが義務付けられています。これにより、不動産投資家はより信頼性の高い情報に基づいて、投資判断を行うことができるようになりました。
『めやす賃料表示』のメリット・デメリット
不動産投資を検討する上で、想定される賃料は重要な要素です。近年、より分かりやすい賃料表示として『めやす賃料表示』が導入されました。これは、従来の賃料相場に加え、個々の物件の特性を反映したより具体的な賃料目安を示すものです。
-メリット-としては、投資家にとって収益性をより具体的にイメージできる点が挙げられます。従来の相場よりも詳細な情報が得られるため、より精度の高い投資計画を立てることが可能になります。また、不動産業者間での賃料表示のばらつきが軽減される効果も期待できます。
一方で、-デメリット-も存在します。個々の物件の特性を反映するということは、市場の変動や空室状況によってめやす賃料が変動する可能性があるということです。あくまでも目安であるため、実際の契約賃料とは異なる場合も考慮しなければなりません。さらに、めやす賃料算出の根拠が不明確な場合もあるため、信頼できる情報源を見極めることが重要となります。
不動産投資をする上での注意点
不動産投資は、株式投資などと比べてミドルリスク・ミドルリターンと言われ、安定した資産形成が期待できる投資方法の一つです。
しかし、ローリスク・ハイリターンといった甘い言葉には注意が必要です。
不動産投資には、空室リスクや金利変動リスクなど、さまざまなリスクが存在します。
不動産投資を成功させるためには、事前にリスクを十分に理解し、適切な物件選びや運用を行うことが重要です。
そのためにも、信頼できる不動産会社選びが大切になります。
複数の不動産会社を比較し、実績やノウハウ、そして親身になって相談に乗ってくれるかを見極めましょう。