期限付き建物賃貸借とは？：廃止された制度を解説
先生、「期限付き建物賃貸借」って、今はもう使われていないんですよね？でも、どんなものだったのか、いまいちよくわからないんです。
そうだね、期限付き建物賃貸借は今は廃止されている制度だ。簡単に言うと、あらかじめ決まった期間が来たら、更新することなく契約が終了する借家契約のことだったんだ。
なるほど。でも、更新したくなければ、普通の契約でも期間が来たら終わるんじゃないんですか？
当時は、更新を拒否できるのは、「家主が転勤する」「建物が取り壊される」など、特別な事情がある場合に限られていたんだ。期限付き建物賃貸借は、そういった事情をあらかじめ契約に盛り込むことで、期間満了による契約終了をスムーズに行うための制度だったんだよ。
期限付き建物賃貸借とは。
「期限付き建物賃貸借」とは、かつて存在した不動産投資用語です。1992年8月1日に施行された借地借家法によって創設されましたが、2000年3月1日の法改正により廃止されました。
期限付き建物賃貸借では、家主が転勤などの理由で一定期間不在になる場合や、法令により建物が取り壊されることが確定している場合に、借家契約の更新を拒否し、期間満了で契約が自動的に終了する仕組みでした。
しかし、2000年3月1日の法改正により、特別な事情がなくても期間の定めのある「定期借家契約」が結べるようになったため、期限付き建物賃貸借は廃止になりました。
期限付き建物賃貸借とは何か
期限付き建物賃貸借とは、あらかじめ定められた期間が満了すると、更新されることなく賃貸借契約が終了するという制度でした。2000年3月1日に施行された借地借家法の改正によって創設されましたが、2020年4月1日に施行された改正民法によって廃止されました。
従来の賃貸借契約では、借主側に正当な理由なく契約を解除することが難しいという問題がありました。これを解消するために、期間の定めがある賃貸借契約を可能にしたのが期限付き建物賃貸借でした。
期限付き建物賃貸借が生まれた背景
かつて、日本の賃貸借契約は借主保護を重視した仕組みになっており、貸主が契約を更新しないことが難しい状況でした。そのため、賃貸市場に新たな物件が供給されにくく、借り手の選択肢が狭まるという問題を抱えていました。
そこで、2000年に導入されたのが期限付き建物賃貸借です。この制度は、あらかじめ契約期間を定め、更新がないことを明確にすることで、貸主が賃貸住宅を供給しやすくすることを目的としていました。
期限付き建物賃貸借契約の更新と終了
期限付き建物賃貸借契約は、契約期間の満了をもって更新の手続きなしに自動的に終了する点が、通常の賃貸借契約と大きく異なっていました。つまり、貸主と借主のいずれもが契約期間満了の申し出をしなくても、期間が来れば契約は終了し、借主は退去しなければなりませんでした。
ただし、契約期間満了前に貸主が借主に対して契約終了の意思表示をしなかった場合、通常の賃貸借契約と同様に、借主は契約を更新することができました。この場合、契約は従前の契約と同一の条件で更新され、期間の定めのない契約へと移行しました。
期限付き建物賃貸借の廃止理由
期限付き建物賃貸借は、契約期間満了とともに借主は更なる更新請求ができず、確実に賃貸借契約が終了するという特徴を持つ制度でした。しかし、この制度が広く普及することはありませんでした。
その理由は、貸主にとってメリットが少なく、借主にとってデメリットが大きかったためです。
貸主は、期限付き賃貸借契約を締結したとしても、借主が期間満了前に退去する場合に備え、原状回復費用や空室期間の家賃収入減などのリスクを負わなければなりませんでした。一方、借主は、期間満了時に住居を失うリスクが高く、更新の度に契約更新料や礼金などの費用負担が生じる可能性がありました。
これらの要因から、期限付き建物賃貸借は、賃貸借市場において広く受け入れられることなく、2020年4月に廃止されました。
定期借家契約との違い
期限付き建物賃貸借と混同されやすい制度に「定期借家契約」があります。どちらもあらかじめ契約期間が定められているという点では共通していますが、契約の終了や更新に関する取り扱いが大きく異なります。
期限付き建物賃貸借は、期間満了とともに契約が自動的に終了し、更新も原則として認められませんでした。一方、定期借家契約は、期間満了時に契約更新に関する合意がなければ契約は終了しますが、当事者間の合意があれば更新も可能です。
また、期限付き建物賃貸借では、貸主は正当事由がなくても契約の更新を拒絶することができました。しかし、定期借家契約では、貸主が更新を拒絶するためには、正当な事由が必要となります。
このように、期限付き建物賃貸借と定期借家契約は、一見似ているように見えても、契約終了や更新に関するルールが大きく異なるため、注意が必要です。