不動産投資の基礎知識：合意更新とは？

不動産投資の基礎知識：合意更新とは？

投資初心者

先生、「合意更新」ってどういう意味ですか？

投資研究者

いい質問だね！「合意更新」は、例えばアパートを借りて住んでいる人が、契約期間が終わった後も、大家さんと同意の上で、さらに住み続けることを言うんだ。つまり、契約を新しく結ぶってことだよ。

投資初心者

なるほど。でも、また新しく契約を結ぶのと何が違うんですか？

投資研究者

大きな違いは、更新する場合、契約内容を一部変更できる場合があることだよ。例えば、家賃を見直したり、ペット可にしたりね。ただし、借地借家法で禁止されているような、借りる人に不利な条件に変更することはできないんだ。

合意更新とは。

「合意更新」とは、不動産投資において、賃貸借契約の契約期間が終了する際に、貸主と借主双方の合意によって契約期間を延長することを指します。

借家契約の場合、合意更新による契約期間の延長に制限はありません。ただし、更新後の契約期間が1年未満の場合は、期間の定めのない契約とみなされます。

合意更新の際には、契約条件を変更することが可能です。しかし、借地借家法の強行規定に違反し、借家人に不利な特約は無効となります。

借地契約の場合も同様に合意更新が可能です。ただし、借地契約の更新後の契約期間は、最初の更新時は最低20年、2回目以降の更新時は最低10年以上と定められています。また、借家契約と同様に、借地人に不利な特約で強行規定に反するものは無効となります。

合意更新の基本的な意味

賃貸借契約において、当初の契約期間が満了した後も、契約を継続することを合意更新と言います。これは、例えばアパートを借りていて、当初の契約期間が2年だった場合、その2年が経過した後も住み続ける際に発生します。更新にあたっては、貸主と借主双方の合意が必要です。合意が得られれば、契約書を新たに作成し直す場合と、更新契約書を締結する場合、あるいは口頭のみで更新する場合などがあります。

借家契約における合意更新

賃貸物件への入居にあたり、「賃貸借契約」を締結します。この契約には期間が定められており、期間満了を迎えると契約は終了するのが基本です。しかし、その後も住み続けたい、あるいは貸し続けたいという状況は多く発生します。そこで登場するのが「更新」という概念です。

更新には、「法定更新」と「合意更新」の二つが存在します。合意更新とは、その名の通り、貸主と借主双方の合意に基づき、改めて賃貸借契約を締結することです。これは、契約期間満了前に双方が更新の意思表示をすることで成立します。

合意更新する場合、一般的に現行の契約条件を一部変更することが可能です。例えば、賃料の増減額や、契約期間などを双方で協議し決定します。

合意更新は、貸主・借主双方にとって、現在の契約内容を見直し、将来の関係性を再確認できる重要な機会となります。

契約期間の制限と注意点

賃貸借契約には期間が定められており、その期間満了をもって契約は終了するのが原則です。しかし、実際には契約期間満了後も、貸主と借主双方の合意があれば、そのまま賃貸借契約を継続することができます。これが「合意更新」です。

合意更新には、従来の契約内容を引き継ぐ「期間の定めのない契約」となる場合と、あらかじめ定めた期間（例えば2年間など）の「期間の定めのある契約」となる場合があります。

期間の定めのない契約の場合、貸主は正当事由がなければ契約更新を拒絶できません。また、借主はいつでも解約の申し入れができます（ただし、6ヶ月以上前に申し出る必要があります）。

一方、期間の定めのある契約の場合、更新後の契約期間満了をもって契約は終了します。ただし、更新後の契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、貸主側から更新拒絶の申し出がなければ、再び期間の定めのない契約へと自動的に更新されます。

合意更新にあたっては、更新料の発生や更新後の契約内容の変更など、事前に確認すべき事項がいくつかあります。また、更新時期や更新拒絶の申し出期間など、法律で定められたルールも存在します。これらの点を理解した上で、トラブルのない合意更新を行いましょう。

契約条件の変更について

合意更新時に、賃料や更新料などの契約条件を見直すことがあります。賃料については、周辺の市場賃料や物件の状態などを考慮して、貸主と借主の間で交渉が行われます。一般的に、賃料の増減額は、借主の負担にならない程度に抑えられることが多いですが、近隣エリアの地価上昇や物件の大規模修繕などがあった場合には、ある程度の賃料アップもあり得ます。また、更新料についても、地域や物件によって金額が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。