不動産投資の基礎：期間満了後の更新とは？
先生、不動産投資の勉強をしているんですけど、「期間満了後の更新」ってどういう意味ですか？
例えば、アパートを借りていて、契約期間が2年後に終わるとします。でも、あなたはまだ住み続けたい。その場合、契約を更新してさらに住み続けることができます。これが「期間満了後の更新」です。
なるほど！でも、更新って必ずできるんですか？
良い質問ですね！実は、借地の場合は、賃貸人側に更新を拒否できる正当な理由がない限り、更新を拒否できません。ただし、借家の場合は、必ずしも更新できるとは限らないんです。
期間満了後の更新とは。
不動産投資用語で「期間満了後の更新」とは、賃貸借契約の期間が終了した後も、そのまま契約を延長することを指します。一般的には、賃貸人と賃借人の合意によって更新が行われます。
通常の賃貸契約の場合、期間満了後も賃借人がそのまま住み続け、賃貸人もそれを承知している場合は、以前と同じ条件で契約が自動的に更新されたとみなされます（民法619条）。これは「黙示の更新」と呼ばれ、更新後の契約期間は定められないため、双方いつでも解約を申し入れることが可能になります。
一方、借地契約の場合は、借地借家法によって借地人が手厚く保護されています。借地契約では、期間満了時に借地人が更新を希望する場合、または期間満了後も土地や建物の使用を続ける場合、特別な事情がない限り契約は自動的に更新されます。賃貸人は、自己使用などの正当な理由がない限り更新を拒否することはできません。また、やむを得ず更新を拒否する場合でも、借地権者には建物買取請求権が付与されます。
期間満了後の更新とは何か？
賃貸借契約には、契約期間が定められています。この契約期間が満了することを「期間満了」と言います。期間満了を迎えると、契約は一旦終了となりますが、その後も賃貸人（オーナー）と賃借人（入居者）の合意があれば、新たな契約を結び直すことができます。これが「期間満了後の更新」です。つまり、期間満了後もそのまま住み続ける、あるいは住み続けてもらうための手続きと言えるでしょう。
借家契約における更新
賃貸経営を行う上で、避けては通れないのが借家契約の更新手続きです。今回は、この更新について詳しく解説していきます。
まず、借家契約には期間の定めがある「定期借家契約」と期間の定めのない「普通借家契約」の2種類が存在します。そして、不動産投資で行う賃貸借契約の多くは、期間の定めがある「定期借家契約」です。
定期借家契約の場合、契約期間満了をもって契約は終了します。しかし、実際にはその後もそのまま住み続けるケースが多いでしょう。これは、契約期間満了時に、貸主と借主双方から異議がなければ、自動的に契約が更新されるためです。これを「法定更新」といいます。法定更新の場合、更新後の契約期間は「期間の定めのない契約」となり、借主は正当な理由なく、いつでも解約の申し入れが可能となります。
一方、貸主からすると、借主がいつでも解約できる状態は避けたいものです。そこで、更新時に改めて契約期間を定めた「再契約」を結ぶことが一般的です。再契約では、賃料や契約条項を見直すことも可能です。ただし、借主が再契約に応じない場合、強制的に退去させることはできません。更新時の対応は慎重に進める必要があるでしょう。
借地契約における更新
不動産投資において、土地を借りて建物を所有する「借地権」は一般的な選択の一つです。しかし、借地契約には期間が定められており、期間満了後の扱いは特に重要となります。 借地契約の更新は、契約期間が満了した後も、同一の条件で契約を継続することを意味します。更新には、当事者間で合意の上、改めて契約を締結する「合意更新」と、法律の規定により自動的に契約が更新される「法定更新」の2種類が存在します。
法定更新の場合、借地人は更新を拒絶することができないため、注意が必要です。また、更新後の契約内容も、当初の契約内容と異なる場合があります。例えば、地代や契約期間などが変更される可能性もあるため、事前にしっかりと確認しておく必要があります。
借地契約の更新は、不動産投資を長期的に安定させるために重要な要素となります。期間満了が近づいたら、事前に専門家へ相談するなど、早めに対策を検討することが重要です。
更新拒絶の正当事由
賃貸借契約には期間が定められており、その期間が満了すると契約は終了するのが原則です。しかし、実際には期間満了後もそのまま賃貸借契約を継続するケースが多く見られます。これを「更新」と言います。
更新には、借主からの一方的な意思表示で更新される「法定更新」と、当事者間の合意によって更新される「合意更新」の2種類があります。
さて、今回のテーマである「更新拒絶の正当事由」は、主に法定更新において問題となります。 法定更新は借主にとって非常に有利な制度であるため、貸主が更新を拒絶するためには、正当な理由が必要となるのです。
では、どのような場合に更新拒絶が認められるのでしょうか？
正当事由として、代表的なものは以下の通りです。
* 貸主自身がその建物を使用する場合例えば、貸主が自ら居住するために建物を必要とする場合や、建物の老朽化に伴い、貸主自ら建て替え工事を行う必要がある場合などが挙げられます。
* 借主が契約上の義務に違反した場合例えば、家賃を滞納したり、無断で増改築を行ったりした場合などが該当します。
* その他、更新を拒絶する相当の理由がある場合例えば、老朽化した建物の建替え計画があり、立ち退きを求める借主に対して十分な立退料を提示しているにも関わらず、借主が立ち退きを拒否している場合などが考えられます。
ただし、これらの正当事由に該当するかどうかは、個々のケースごとに判断する必要があり、安易に更新を拒絶することはできません。 更新拒絶を巡ってトラブルとなるケースも少なくないため、注意が必要です。
期間満了と投資戦略
不動産投資では、賃貸借契約期間が満了を迎えるタイミングが、投資戦略を見直す重要な節目となります。期間満了時の選択肢は、大きく分けて「更新」「退去」「売却」の３つですが、それぞれの選択肢がその後の収益やリスクに大きく影響します。
例えば、安定収入を重視するなら、賃料交渉などを経て契約を更新するのが一般的です。一方、市場動向や物件価値の変化によっては、売却益を狙って売却を検討することも有効な選択肢となります。また、建物の老朽化や空室リスクなどを考慮し、賃貸経営から撤退するために退去を選択するケースもあります。
重要なのは、自身の投資目標やライフプラン、市況などを踏まえて、最適な判断を下すことです。そのためにも、期間満了が近づいたら、事前に余裕を持ってそれぞれの選択肢を比較検討し、将来設計を立てておくことが重要になります。