不動産投資『使用貸借』の落とし穴
投資初心者
先生、「使用貸借」って、会社とその経営者の間でよく使われるってホントですか？親子間でも多いみたいですが、なぜ会社と経営者の間でも使われることが多いんですか？
投資研究者
いい質問ですね！確かに、使用貸借は会社とその経営者の間、例えば、社長が会社に無償で土地を貸して工場を建てるケースなどで使われます。これは、親子間と同じく、お互いの信頼関係がベースにあり、いちいちお金を払うのは面倒という側面があるからです。
投資初心者
なるほど。でも、お金が発生しないなら、会社は得だけど、社長は損じゃないですか？
投資研究者
そう思うかもしれませんが、会社が利益を上げれば、それは巡り巡って社長の利益にもつながりますよね。それに、使用貸借は契約書がなくても成立することが多いので、手続きが簡単というメリットもあります。ただし、後々トラブルにならないよう、きちんと契約書を作成しておくことが大切ですよ。
使用貸借とは。
不動産投資の世界でよく聞く「使用貸借」とは、貸主が無償で借主に物を貸し、借主はそれを使って収益を得た後、貸主に返却する契約のことです。 会社とその経営者、親子間など、近い関係の間で締結されるケースが多く見られます。また、口約束だけで済まされることもあり、必ずしも書面で契約が交わされるわけではありません。
使用貸借とは何か？
「使用貸借」とは、ある人が自分の持ち物を、無償で他人に使用させる契約のことを指します。不動産投資においては、親などから物件を借りて賃貸経営を行う際に、この使用貸借契約が用いられるケースが少なくありません。一見、無償で借りられるためメリットが大きいように思えますが、実際には注意すべき点がいくつか存在します。
不動産投資における使用貸借のメリット・デメリット
不動産投資において、収益物件をどのように運用するかは重要なポイントです。その選択肢の一つに「使用貸借」という方法がありますが、メリットだけを見て安易に決めてしまうと、後々トラブルに発展する可能性も孕んでいます。まずは、使用貸借のメリット・デメリットをしっかりと理解しておきましょう。
使用貸借の最大のメリットは、なんといっても賃料が発生しないことです。通常の賃貸借契約では、賃料滞納のリスクや、空室期間の収入減などが常に付きまといます。しかし、使用貸借であれば、そのような心配をする必要はありません。特に、親族間などで無償で使用させる場合などには、有効な手段と言えるでしょう。
一方で、使用貸借には注意すべきデメリットも存在します。一番の問題点は、賃貸借契約と比べて、契約解除が難しいという点です。一度使用貸借契約を結んでしまうと、貸主の都合で一方的に契約を解除することが難しく、場合によっては多額の立退料を支払わなければならないケースもあります。また、固定資産税や都市計画税の減額措置を受けられないなど、税制上のデメリットも考慮する必要があります。
このように、使用貸借はメリットだけでなく、デメリットも併せ持つ契約形態です。安易に選択するのではなく、事前に十分な情報収集を行い、慎重に検討することが重要です。
使用貸借契約の注意点
使用貸借契約とは、不動産を無償で貸し借りする契約です。賃貸借契約と異なり、賃料が発生しない点が特徴です。しかし、無償であるがゆえに、注意すべき点がいくつか存在します。
まず、使用貸借契約は、当事者間の信頼関係を前提としている点が挙げられます。賃料が発生しないため、貸主は借主に対して、より強い信頼感を抱いているケースが多いです。そのため、契約内容に不明瞭な点があると、後々トラブルに発展する可能性があります。
次に、契約期間と更新について明確に定めておく必要がある点も重要です。使用貸借契約は、賃貸借契約と比べて、契約期間や更新に関する法的規制が緩やかです。そのため、契約期間が曖昧なまま、あるいは更新に関する取り決めがないまま契約を締結してしまうと、後に思わぬトラブルに巻き込まれる可能性があります。
さらに、無償であっても、物件の維持管理責任は明確化しておくべきです。一般的に、使用貸借契約では、借主が物件の日常的な維持管理を行うこととされています。しかし、大規模な修繕など、どこまでの責任を借主が負うのかについては、事前に明確に定めておく必要があります。
使用貸借契約は、一見するとメリットが大きいように思えますが、無償であるがゆえの落とし穴も存在します。契約を締結する前に、上記のような注意点について十分に理解しておくことが重要です。
契約書がない場合のリスク
不動産投資において、収益物件を親族や友人に貸すケースがあります。この際、無償で貸す「使用貸借契約」が用いられることがありますが、のちのちトラブルに発展する可能性も潜んでいます。特に、口約束だけで契約書を交わさない場合は注意が必要です。
使用貸借契約は、賃貸借契約とは異なり、賃料が発生しない点が特徴です。そのため、明確な契約書がない場合、いつまで、どのような条件で物件を使用できるのかが曖昧になりがちです。例えば、親族に無償で貸していた物件を売却しようとした際に、当事者間で意見が食い違い、トラブルに発展する可能性も考えられます。
また、口約束だけでは、物件の修繕義務についても明確になりません。万が一、物件に修繕が必要になった場合、どちらが費用を負担するのかで揉める可能性もあります。
このように、使用貸借契約においては、契約書がないことで様々なリスクが発生する可能性があります。たとえ親族や友人との間柄であっても、後々のトラブルを避けるため、契約書は必ず作成するようにしましょう。
トラブル事例と回避策
不動産投資における『使用貸借』は、無償で不動産を貸し出す点が魅力ですが、一方で特有のトラブルも存在します。ここでは、よくあるトラブル事例と、その回避策について解説します。
よくあるトラブルとして、まず挙げられるのが『無償』であるが故のトラブルです。例えば、親族に物件を使用貸借していたケースで、当初は良好な関係であっても、時間の経過とともに賃料が発生しないことに対して不満を持つことがあります。また、物件の修繕費用負担をめぐってトラブルになるケースも少なくありません。
このようなトラブルを回避するためには、事前にしっかりと契約書を作成しておくことが重要です。口約束ではなく、賃料の有無、修繕費用の負担、契約期間などを明確にしておくことで、後のトラブル発生リスクを軽減できます。
また、使用貸借は、借主側に強い権利が発生しないという側面も持ち合わせています。そのため、借主が契約内容に違反した場合でも、貸主はすぐに物件の返還を求めることが難しい場合があります。
このような事態を避けるためには、契約書に借主の義務を明確に記載し、違反した場合のペナルティを設けておくことが重要です。
使用貸借は、正しく活用すれば有効な手段となりえますが、潜在的なリスクを理解しておくことが重要です。事前に専門家へ相談するなどして、トラブルを未然に防ぎましょう。