不動産投資の落とし穴？造作買取請求権を解説
投資初心者
先生、「造作買取請求権」って、どういう意味ですか？
投資研究者
良い質問だね！例えば、君がアパートを借りていて、自分の部屋をもっと快適に使いたいとします。そこで、自分の費用で壁紙を新しくしたり、おしゃれな棚を取り付けたとします。これが「造作」だよ。
投資初心者
なるほど。自分の部屋を改造したってことですね。それで、「造作買取請求権」は？
投資研究者
そう！「造作買取請求権」は、賃貸契約が終わって部屋を出ていく時、自分が行った「造作」を大家さんに買い取ってもらう権利のことなんだ。ただし、必ず買い取ってもらえるとは限らない場合もあるよ。
造作買取請求権とは。
「造作買取請求権」とは、不動産投資に関する用語で、賃貸借契約が終了する時に、借主が建物に設置した設備や内装などを、家主に対して時価で買い取るように請求できる権利のことです。
造作買取請求権とは？
不動産投資、特に中古物件への投資を検討する際、「造作買取請求権」という言葉をご存知でしょうか？ これは、建物の賃貸借契約終了時に、前のテナントが設置した内装や設備などを、次のテナントやオーナーに買い取るように請求できる権利のことです。一見、あまり聞き慣れない権利かもしれませんが、不動産投資においては、想定外の費用負担やトラブルに発展する可能性も秘めているため、しっかりと理解しておく必要があります。
具体的な造作の例
飲食店を開業するためにテナントが設置した設備を例に考えてみましょう。
厨房設備は、業務用厨房機器やダクト、換気扇など高額になる上、次のテナントが同じ業種とは限りません。内装についても、壁紙や床材、照明器具などはテナントの雰囲気に合わせたものが多いでしょう。
これらの造作は、次のテナントが使用できるとは限らないため、造作買取請求権の対象となる可能性が高いと言えるでしょう。
請求できる条件と注意点
賃貸借契約が終了し、テナントが退去する際、残置物の扱いに関するトラブルは後を絶ちません。中でも厄介なのが、エアコンや内装設備といった造作を巡るものです。実は、場合によっては、これらの造作を大家さんに買い取ってもらえる権利、造作買取請求権が存在します。
この権利を行使するためには、いくつかの条件を満たしている必要があります。まず、賃貸借契約書に造作買取請求権に関する条項が明記されていることが必須です。口約束だけでは認められませんので、契約書の内容をしっかりと確認しておきましょう。
さらに、造作の設置について、事前に大家さんの承諾を得ていることも重要です。無断で設置した場合には、請求が認められない可能性があります。また、請求する造作が、建物の価値を毀損していないことも条件の一つです。あまりにも特殊なデザインや老朽化した設備などは、請求が難しい場合があります。
造作買取請求権は、あくまでも請求する権利であり、大家さんに買い取ってもらえることを保証するものではありません。請求する際には、これらの条件を満たしているか、弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
家主側の対策と注意点
家主側にとって、造作買取請求権は想定外の支出やトラブルに発展する可能性を秘めています。リスクを最小限に抑えるためには、以下の対策と注意点を踏まえることが重要です。
まず、賃貸借契約を締結する前に、借主の事業内容や設備投資の規模を把握しましょう。特に、飲食店や店舗など、多額の造作費用が発生する可能性のある業種の場合は注意が必要です。その上で、造作買取請求権の発生要件や範囲、価格設定などを明確に契約書に記載し、双方が合意した上で契約を締結することが重要です。
また、賃貸期間中のコミュニケーションも大切です。借主が設備の変更を希望する場合は、事前に相談を受ける体制を整え、必要に応じて専門家の意見を仰ぎましょう。日頃から良好な関係を築いておくことで、トラブルを未然に防ぐことにも繋がります。
さらに、建物の築年数や設備の老朽化も考慮する必要があります。老朽化した設備に対する造作買取請求権が発生した場合、高額な請求を受ける可能性も考えられます。定期的なメンテナンスや設備の更新を行い、建物の価値を維持することで、リスクを低減できるでしょう。
トラブルを避けるために
不動産投資、特に中古物件への投資を検討する際には、「造作買取請求権」について理解しておくことが重要です。これは、前のテナントが設置した内装や設備を、新しいテナントが買い取らなければならない可能性があるというものです。事前にこの権利の存在や内容を把握していないと、予期せぬ出費やトラブルに発展する可能性があります。
トラブルを避けるためには、まず、賃貸借契約書をよく確認し、造作買取請求権に関する条項の有無を確認しましょう。もし、この条項が含まれている場合は、その内容を詳しく確認することが重要です。具体的には、買取の対象となる造作の範囲や、買取価格の算定方法、支払時期などを確認する必要があります。また、前テナントが設置した造作の状態をよく確認し、老朽化が激しい場合は、契約交渉の段階で、買取価格の減額や、造作の撤去を求めることも検討しましょう。
