不動産投資の落とし穴？更新料を徹底解説！
投資初心者
先生、「更新料」ってなんですか？アパートを借りるときに払うお金のことですか？
投資研究者
いい質問だね！アパートを借りるときにも更新料がかかる場合があるけど、正確には違うよ。 更新料は、主に土地を借りて家を建てている人が、契約期間が終了した後も、引き続きその土地を借りるために地主に支払うお金のことなんだ。
投資初心者
土地を借りてる人が払うお金なんですね！でも、なんで契約更新のお金って払わないといけないんですか？
投資研究者
実は、地主さんは、正当な理由がない限り、更新を拒否できないように法律で決められているんだ。だから更新料は、地主さんが更新を認める代わりに受け取るお金ということになるね。金額は土地の値段によって違うけど、だいたい5%前後が多いよ。
更新料とは。
不動産投資でよく聞く「更新料」について説明します。「更新料」は、主に普通借地権や旧法上の借地権の場合に関係してきます。借地契約の期間が終了しても、地主側に更新を拒否する正当な理由がない限り、地主は契約の更新を拒否できません（借地借家法第6条）。そのため、地主は契約更新を認める代わりに、借地人に対して「更新料」を請求するのが一般的です。この更新料の金額は、一般的に土地の価格の5%前後と言われています。
不動産投資における『更新料』とは？
不動産投資を検討する際、利回りや物件価格ばかりに目が行きがちですが、賃貸経営を成功させるには、様々な費用やリスクについても理解しておく必要があります。その一つが「更新料」です。
更新料とは、賃貸借契約の期間満了時に、契約を更新するために借主から貸主に支払われるお金のことです。一般的に、更新料は家賃の1～2ヶ月分とされています。
更新料は、賃貸経営を行う上で貴重な収入源となる一方、借主にとっては大きな負担となる可能性もあります。そのため、更新料の有無や金額によっては、空室リスクに影響することも考えられます。
更新料が発生する仕組み：借地権の更新と地主の権利
建物を所有している土地を借りて賃貸経営を行う場合、「借地権」という権利が発生します。この借地権は、地主の承諾を得ることで更新が可能ですが、その際に「更新料」が発生する場合があります。
そもそも土地は地主のものであり、地主には土地の使用に関して一定の権利があります。借地権によって土地利用を制限されている地主にとって、更新料は期間収益を得る貴重な機会となるのです。そのため、更新料は決して無視できないコストとなりえます。
更新料の相場と算定方法：土地の価額との関係
賃貸借契約の更新時に支払う更新料。その金額は、実は土地の価額と密接な関係があります。今回は、更新料の相場観や算定方法と、土地の価額がどのように関わってくるのかを解説していきます。
まず、一般的な更新料の相場は、賃料の1ヶ月分から2ヶ月分とされています。しかし、この金額はあくまでも目安であり、地域や物件の特性によって大きく異なる可能性があります。特に、地価の高いエリアでは、更新料も高額になりがちです。
更新料の算定方法は、法律で明確に定められているわけではありません。そのため、賃貸借契約書に記載された内容に基づいて算出されることになります。具体的な算定方法としては、「賃料の1ヶ月分」「新賃料の1ヶ月分」「土地や建物の評価額に対する一定の割合」などが挙げられます。
ここで重要になるのが、土地の価額です。土地の評価額が高いほど、更新料も高額になる傾向があります。これは、土地の価値が賃料に反映され、さらに更新料の算定根拠となるケースが多いためです。
不動産投資を行う際には、更新料の金額や算定方法についても事前に確認しておくことが大切です。特に、高額な更新料が発生する可能性がある場合は、投資計画全体への影響を慎重に検討する必要があります。
更新料の注意点：高額な更新料を避けるには？
賃貸経営において、更新料は収益に影響を与える重要な要素です。しかし、高額な更新料を設定してしまうと、入居者の負担が大きくなり、退去のリスクが高まってしまいます。空室期間が長引けば、その分収益は減少してしまうため、注意が必要です。
では、高額な更新料を避けるにはどうすれば良いのでしょうか？まず、相場よりも高額な更新料を設定しないことが大切です。周辺の賃貸物件の更新料を参考に、妥当な金額を設定しましょう。また、更新料の代わりに更新事務手数料を設定するという方法もあります。更新事務手数料は、更新手続きにかかる費用として、比較的少額に設定されることが一般的です。
さらに、入居者にとって魅力的な物件を提供することで、長期的に賃貸経営を行うことも有効です。設備を充実させたり、内装を綺麗にすることで、入居者の満足度を高め、長く住んでもらえるように工夫しましょう。
高額な更新料を設定することは、短期的な収益には繋がるかもしれませんが、長期的な視点で見ると、空室リスクや入居者とのトラブルに繋がる可能性も孕んでいます。更新料については、慎重に検討し、入居者にとって納得感のある設定を心がけましょう。
不動産投資のリスクヘッジ：更新料も考慮した投資計画を
不動産投資は、株式投資などと比較して安定収入が見込めるとして人気ですが、リスクヘッジは必須です。リスクの一つに、空室リスクがあります。空室期間が長引けば、その間の家賃収入はゼロとなり、ローン返済などで大きな損失が出てしまいます。
空室リスクを避けるためには、入居者に長く住んでもらう工夫が重要になります。そのための施策として、入居時に更新料を低く設定する方法があります。更新料が安いと、入居期間が長くなる傾向があるため、空室リスクを低減できる可能性があります。
一方で、更新料を収入源の一つと考えるオーナーもいるでしょう。更新料を低く設定する場合は、毎月の家賃収入とのバランスを考慮し、長期的な収益計画を綿密に立てる必要があります。
