定期借家契約：知っておきたいメリット・デメリット
投資初心者
先生、「定期建物賃貸借」って普通の賃貸契約と何が違うんですか？
投資研究者
良い質問だね！定期建物賃貸借は、契約で決めた期間が来たら更新せずに自動的に契約終了になるんだよ。普通の賃貸契約だと、更新手続きをしない限り自動的に契約が更新される場合が多いよね？
投資初心者
なるほど。でも、更新したくなったらどうするんですか？
投資研究者
もちろん、双方合意があれば更新も可能だよ。ただし、更新する場合も改めて契約を結ぶ必要があるんだ。
定期建物賃貸借とは。
「定期建物賃貸借」とは、不動産投資の世界で使われる言葉で、契約で決めた期間が来ると、更新されることなく、確実に賃貸借契約が終了する仕組みのことです。大家さんと借り手の両方が合意すれば、契約の更新は可能です。契約期間に上限や下限は特に定められていません。ただし、契約終了の1年前から6か月前までの間に、必ず契約終了の通知をする必要があります。
定期借家契約とは？
賃貸住宅を借りる際、多くの方は「普通借家契約」を結ぶことになります。しかし、近年増加傾向にあるのが「定期借家契約」です。 定期借家契約とは、契約期間満了時に更新することなく、契約が終了するという特徴を持っています。つまり、貸主・借主ともに合意の上で設定した期間 がそのまま賃貸期間となり、原則として更新は発生しません。
従来の「普通借家契約」では、貸主の都合で一方的に契約を解除することが難しく、借主の権利が強く保護されていました。一方、定期借家契約は、契約期間が明確に定められているため、貸主・借主双方にとって、より計画的な住み替えや物件運用が可能となります。
普通借家契約との違い
賃貸契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。一般的な賃貸契約は、期間の定めのない「普通借家契約」であることが多いでしょう。定期借家契約は、契約期間がはじめから明確に定められており、更新がない契約です。
普通借家契約の場合、借主は正当な理由がない限り、契約更新を拒否できません。一方で、定期借家契約では、契約期間満了をもって契約は終了し、更新がないことが前提となります。つまり、大家さんは、期間満了を理由に、正当な事由なくして契約を終了させることができます。ただし、借主保護の観点から、定期借家契約を結ぶ際には、契約期間や更新の有無について、書面による明示が義務付けられています。また、契約期間は原則として自由に設定できますが、あまりに短い期間を設定することは認められていません。
定期借家契約のメリット
定期借家契約は、契約期間の満了とともに、更新手続きなしに契約が終了するという特徴があります。これは、貸主・借主双方にとってメリットになり得ます。
まず、貸主側のメリットとしては、期間満了時に確実に部屋を明け渡してもらえる点が挙げられます。従来の普通借家契約では、借主の居住権が強く保護されているため、貸主の都合で契約を終了させることは容易ではありませんでした。しかし、定期借家契約では、契約期間満了をもって契約が終了するため、立ち退き交渉などのトラブルを回避できます。
また、賃貸経営の計画が立てやすいという点もメリットです。契約期間が明確に定められているため、家賃収入の見通しを立てやすく、長期的な修繕計画なども立てやすくなります。
一方、借主側のメリットとしては、契約期間が明確であるため、将来のライフプランに合わせて住み替え計画を立てやすいという点が挙げられます。また、定期借家契約は、初期費用を抑えられるケースが多いことも魅力です。敷金・礼金が不要な場合や、家賃設定が低めに設定されている場合もあります。
定期借家契約のデメリット
定期借家契約は、契約期間の満了とともに更新の手続きなしに契約が終了する仕組みです。明確な契約終了日が設定されているため、貸主側にとってはメリットが大きい反面、借り手にとってはデメリットと感じる部分も少なくありません。
まず、契約期間満了とともに必ず退去しなければならないという点が挙げられます。更新の possibility がないため、期間満了後は新たな住居を探し、引っ越しをしなければなりません。たとえ住み慣れた住居で、更新を希望する場合でも、契約条項に則り退去する義務が生じます。
また、契約期間が比較的短い点もデメリットと言えるでしょう。一般的に定期借家契約の契約期間は2年や5年と設定されることが多く、通常の賃貸契約と比較して短くなっています。そのため、短いスパンで引っ越しを繰り返したくない人にとっては、不向きな契約形態と言えるかもしれません。
さらに、契約更新の交渉ができない点も挙げられます。期間満了が近付いてきた場合でも、貸主の合意なく契約を延長することはできません。更新を希望する場合には、再度新規契約を結ぶ必要があり、その際に家賃の値上げなどが発生する可能性も考えられます。
定期借家契約を結ぶ際の注意点
定期借家契約は、契約期間の満了とともに更新の手続きなしに契約が終了するため、契約期間をよく確認することが重要です。期間は物件によって異なり、短いものだと1か月、長いものだと10年以上とさまざまです。
また、更新の有無や条件についても事前にしっかりと確認しておきましょう。
さらに、通常の賃貸契約と比べて制約が多い場合もあることを理解しておく必要があります。例えば、ペット飼育や部屋の改装、同居人に関するルールなどが通常よりも厳しいケースがあります。
契約前にこれらの条件をしっかりと確認し、納得した上で契約を結ぶようにしましょう。