不動産投資の劣後信託受益権とは？
投資初心者
先生、「劣後信託受益権」って、どういう意味ですか？ 優先信託受益権と何が違うんですか？
投資研究者
良い質問ですね！ マンションを例に考えてみましょう。 マンションを買うために、AさんとBさんがお金を出し合ったとします。 Aさんは先に配当を受け取り、BさんはAさんの後になる代わりに、高い配当を受け取れる権利があるとします。 この場合、Aさんが持っているのが「優先信託受益権」、Bさんが持っているのが「劣後信託受益権」です。
投資初心者
なるほど！ つまり、先に配当を受け取るかわりに、配当額は少ないのが優先信託受益権で、 後に受け取る代わりに、配当額が多いのが劣後信託受益権なんですね！
投資研究者
その通りです！ 劣後信託受益権は、優先信託受益権よりもリスクが高い代わりに、リターンも高くなる可能性があるんですね。
劣後信託受益権とは。
不動産投資の世界で使われる「劣後信託受益権」を分かりやすく説明します。「劣後信託受益権」とは、収益分配の順番が後になる信託受益権のことです。通常、不動産投資で得られた利益は、信託受益権を持つ人たちへ分配されますが、「劣後信託受益権」を持つ人は、「優先信託受益権」を持つ人よりも後に分配を受けます。これは、優先的に利益を受け取る権利を持つ「優先信託受益権」があるためです。「劣後信託受益権」は、優先出資証券を発行しないTMKにおいて、オリジネーターが保有し、投資案件の信用力を高めるために使われるケースが多いです。
劣後信託受益権とは？
劣後信託受益権とは、不動産投資における信託受益権の一種で、優先信託受益権よりも配当や元本分配の優先順位が低い代わりに、高いリターンが見込める投資です。
不動産投資では、投資家から集めた資金を元手に不動産を購入し、その賃貸収入などを分配します。この際、信託受益権には、優先度の高い「優先信託受益権」と、低い「劣後信託受益権」の2種類があります。
劣後信託受益権は、優先信託受益権よりもリスクが高い分、高いリターンを期待できます。そのため、ハイリスク・ハイリターンを求める投資家に適しています。
優先信託受益権との違い
不動産投資における劣後信託受益権と優先信託受益権は、どちらも不動産投資信託（REIT）に出資する際に得られる権利ですが、その内容には大きな違いがあります。
優先信託受益権は、その名の通り分配金や元本返還において優先的に権利が認められます。具体的には、ローン返済や経費支払いよりも先に、優先信託受益権者に対して分配金が支払われます。また、万が一投資物件が売却された場合や運用が終了した場合にも、優先信託受益権者は劣後信託受益権者よりも先に元本を受け取ることができます。
一方、劣後信託受益権は、優先信託受益権に比べて分配金や元本返還のリスクが高い代わりに、高いリターンが期待できるという特徴があります。優先信託受益権者への分配が優先されるため、劣後信託受益権者には、優先信託受益権者への分配が十分に行われた後に、残りの利益が分配されます。また、元本についても、優先信託受益権者に返還された後に残った金額が、劣後信託受益権者に返還されます。
このように、優先信託受益権と劣後信託受益権は、リスクとリターンのバランスが大きく異なります。どちらの権利を選ぶかは、投資家の投資スタイルやリスク許容度によって判断する必要があります。
劣後信託受益権のメリット・デメリット
劣後信託受益権には、メリットとデメリットの両方が存在します。投資を検討する前に、両方を理解しておくことが重要です。
メリットとしては、通常の不動産投資と比べて低い投資金額で始められる点が挙げられます。少額から不動産投資に参画できるため、投資初心者の方にもおすすめです。また、分配金を受け取る優先順位は低いものの、その分高い利回りが期待できる点も魅力です。一方で、デメリットも存在します。元本の保証がないため、投資した資金が全て返ってこないリスクがあります。また、不動産が売却されるまで、原則として投資資金が拘束される点も注意が必要です。さらに、優先受益権者と比較して、情報開示が少ない場合もあるため、事前にしっかりと情報収集を行う必要があります。
TMKにおける劣後信託受益権の役割
TMK（不動産特定共同事業法）に基づく不動産投資において、劣後信託受益権は重要な役割を担っています。
TMKでは、投資家から集めた資金で不動産を取得し、その賃貸収入を分配する仕組みを取っています。この際、投資家には優先信託受益権と劣後信託受益権の2種類の権利が付与されます。
優先信託受益権は、安定した分配や元本保全を重視する投資家向けに設計されており、賃貸収入から優先的に分配を受けられます。一方、劣後信託受益権は、優先信託受益権者に比べて高いリスクを取るかわりに、高いリターンを期待できる点が特徴です。
TMKにおいて、劣後信託受益権は主に事業の安定性を高めるために活用されます。例えば、不動産の空室が発生した場合など、優先信託受益権者への分配を安定させるために、劣後信託受益権者が損失を負担する役割を担うケースがあります。このように、劣後信託受益権は、優先信託受益権者にとってのリスクヘッジの役割も担っていると言えるでしょう。
投資判断の際に注意すべき点
劣後信託受益権への投資は、通常の不動産投資と比べてリスクやリターンが異なるため、注意深く検討する必要があります。
まず、投資対象となる不動産の価値や収益性を十分に理解することが重要です。不動産の立地や築年数、競合物件の状況などを把握し、将来的な収益見通しを検討する必要があります。
次に、信託スキームの内容を理解する必要があります。特に、劣後受益権の優先劣後構造や、分配条件などを確認し、リスクとリターンのバランスを評価する必要があります。
また、信託を設定・運営する会社（受託者）の信用力も重要な要素です。受託者の財務状況や事業実績などを調査し、信頼できる会社であるか判断する必要があります。
さらに、劣後信託受益権は換金性が低い点にも注意が必要です。投資期間中に解約する場合、売却先を見つけることが難しく、元本割れのリスクもあることを理解しておく必要があります。
投資判断を行う際には、これらの点を踏まえ、自身の投資目的やリスク許容度と照らし合わせて総合的に判断することが重要です。