不動産投資信託の『投資口価格』を理解しよう
投資初心者
先生、「投資口価格」ってなんですか？普通の株価とどう違うのですか？
投資研究者
良い質問ですね。「投資口価格」は、不動産投資信託（REIT）の投資口が証券取引所で売買される時の価格のことです。一般的な株式の「株価」と同じように考えれば良いですよ。
投資初心者
投資口は株式みたいなものということですね。ということは、投資口価格も株価みたいに上がったり下がったりするんですか？
投資研究者
その通りです。投資口価格は、REITの運用成績や不動産市況によって変動します。新聞やインターネットでは、投資口価格のことを「株価」と表記している場合も多いので、混乱しないように気をつけましょうね。
投資口価格とは。
「投資口価格」とは、不動産投資信託(REIT)の投資口が証券取引所で売買される時の価格のことです。REITでは、投資家が投資法人に出資する単位を「投資口」と呼び、これは一般的な会社の「株式」に相当します。投資口を持つ人は「投資主」と呼ばれます。
東京証券取引所や大阪証券取引所に上場されているREITの投資口は、一般の株式と同様に自由に売買できます。投資主は証券会社を通して、希望する価格で投資口を売却する注文を出すことができますし、逆に投資口を買いたい人は、希望する価格で買い付ける注文を出すことができます。そして、売り手と買い手の希望価格が一致した時に売買が成立します。このようにして、証券取引所では常に投資口の取引価格が変動しています。この取引価格のことを「投資口価格」と呼びますが、新聞やインターネット上では、一般的に「株価」と呼ばれることが多いです。
投資口価格とは？
不動産投資信託（REIT）への投資を検討する際、「投資口価格」という言葉を目にしますよね。これは、株式投資における株価と同じように、REIT1口あたりの価格を表しています。
投資口価格は、需要と供給の関係で日々変動します。つまり、REITへの投資を希望する人が増えれば価格は上昇し、反対に少なくなれば価格は下落するのです。
投資口と株式の関係
不動産投資信託（REIT）への投資を考える際に、まず理解する必要があるのが「投資口価格」です。これは、株式投資における株価と似たような役割を持つものです。
REITでは、投資家から集めたお金でオフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、その賃貸収入や売却益を投資家に分配します。そして、このREITへの投資を証明するのが「投資口」です。株式投資における「株式」と同様、投資口はREITに出資したことを示す証明書であり、投資口を持っている人は「投資主」と呼ばれます。
そして、この投資口1口あたりの価格が「投資口価格」です。株式投資における株価と同じように、投資口価格も需要と供給の関係で変動します。REITの運用成績が良く、分配金が増える見込みがあると投資口の需要が高まり、投資口価格は上昇する傾向にあります。反対に、REITの運用成績が悪化すると投資口価格は下落する可能性があります。
投資口価格はどうやって決まる？
投資口価格は、純資産総額をもとに決まります。 純資産総額とは、REITが保有する不動産などの資産の時価評価額から、借入金などの負債を差し引いた金額です。
REITは、投資家から集めた資金でオフィスビルやマンションなどの不動産を購入し、賃貸収入や売却益を得ています。この収益から、REITの運営にかかる費用などを差し引いたものが分配金として投資家に支払われます。
投資口価格は、この純資産総額を発行済みの投資口数で割ることで算出されます。つまり、REITの保有する不動産の価値が上がったり、家賃収入などの収益が増加したりすると純資産総額が増加し、投資口価格も上昇する傾向にあります。
ただし、投資口価格は需要と供給の関係にも影響を受けるため、必ずしも純資産総額と連動するわけではありません。REIT市場全体の動向や個別REITに対する投資家の評価なども考慮する必要があるでしょう。
投資口価格の変動要因
不動産投資信託（REIT）への投資を検討する上で、投資口価格の動きは重要な要素です。投資口価格は常に変動しており、その要因を理解しておくことが、投資判断を下す上で不可欠となります。ここでは、投資口価格の変動に影響を与える主な要因について解説していきます。
まず、REITが保有する不動産の価値変動は、投資口価格に直接的な影響を与えます。オフィスビルや商業施設など、REITが投資対象とする不動産の価値は、景気動向や金利動向、不動産市況によって変動します。景気拡大局面では賃料収入や物件価格が上昇し、REITの収益増加を通じて投資口価格の上昇要因となります。反対に、景気後退局面では賃料収入や物件価格が下落し、投資口価格の下落要因となる可能性があります。
次に、金利動向も投資口価格に影響を与えます。REITは不動産取得のために多額の資金を必要とするため、一般的に借入に依存しています。そのため、金利上昇はREITの借入コスト増加につながり、収益を圧迫することで投資口価格の下落要因となります。一方、金利低下はREITの借入コスト削減につながり、収益増加を通じて投資口価格の上昇要因となる可能性があります。
さらに、投資家の需要と供給の関係も投資口価格の変動要因となります。REIT市場に資金流入があり、投資家のREITに対する需要が高まると、投資口価格は上昇する傾向があります。逆に、REIT市場から資金流出があり、投資家のREITに対する需要が低下すると、投資口価格は下落する傾向があります。
加えて、為替相場の変動も影響を与える可能性があります。特に、海外不動産に投資するREITの場合、為替変動によってREITの円建て資産価値が変動し、投資口価格に影響を与える可能性があります。円高は海外不動産の円建て価値を押し下げるため、投資口価格の下落要因となり、円安は逆に上昇要因となる可能性があります。
投資口価格はこれらの要因が複雑に絡み合って決定されます。REITへの投資を検討する際には、これらの要因を踏まえ、将来の投資口価格の動向を見極めることが重要となります。
投資口価格の情報はどこで入手できる？
投資口価格は、証券会社を通じて確認するのが一般的です。多くの証券会社が、ウェブサイトや取引ツール上で投資口価格の情報を提供しています。銘柄コードや銘柄名で検索すると、リアルタイムの価格やチャート、過去の価格推移などを確認できます。
また、不動産投資信託を運用している投資運用会社のウェブサイトでも情報を得られます。投資運用会社のウェブサイトでは、投資口価格の推移に加えて、分配金に関する情報や運用レポートなども公開されていることが多いです。
さらに、新聞や経済誌、金融情報サイトなどでも投資口価格は掲載されています。これらの情報源を活用すれば、自身の投資スタイルに合った方法で、タイムリーに投資口価格の情報を入手することができるでしょう。