不動産投資の基礎: 巡航分配金を理解する
先生、「巡航分配金」ってなんですか？ イマイチよくわからないんです…
なるほど。「巡航分配金」は、不動産投資でよく使われる言葉だね。簡単に言うと、特別な事情がないと仮定した時の分配金のことだよ。例えば、増資とか固定資産税の一時的な増減の影響を除いた分配金のことなんだ。
特別な事情を除くっていうのは、なぜなんですか？
それはね、不動産投資では、その時の状況によって利益が大きく変わる場合があるからなんだ。特別な事情を除くことで、より安定した収益を見ることができるので、投資判断の指標として使われているんだよ。
巡航分配金とは。
不動産投資において、「巡航分配金」とは、一時的な要因による変動を取り除き、本来の実力を反映した分配金の水準を示すものです。具体的には、不動産投資信託（REIT）が増資を行う際にかかる投資口の発行費用や、固定資産税の繰り延べ効果など、特定の決算期にのみ発生する費用を調整することで算出されます。
巡航分配金とは何か？
不動産投資の世界では、投資家への分配金の支払いは魅力的な要素の一つです。中でも、「巡航分配金」という言葉を耳にすることがあるかもしれません。これは、不動産投資信託（REIT）や不動産私募ファンドなどが、安定した運用が軌道に乗った段階で投資家に支払う分配金のことを指します。
一般的な分配金と比較して、巡航分配金は、より安定性や持続可能性が高い点が特徴です。なぜなら、物件の取得や開発段階が終わり、賃料収入などが安定的に見込める段階で設定されることが多いからです。そのため、投資家にとっては、将来的な分配金の目安として、重要な指標の一つとなります。
なぜ巡航分配金が重要なのか？
不動産投資の魅力の一つに、安定した収入を得られるという点があります。賃貸経営を行う場合、家賃収入が入ってきますが、空室リスクや修繕費用など、収入が変動する可能性も考慮しなければなりません。そこで重要となるのが「巡航分配金」です。
巡航分配金とは、空室や修繕費用などのリスクを考慮した上で、投資家へ安定的に分配することが見込まれる金額を指します。不動産投資信託（REIT）などでは、この巡航分配金を目安として分配金の額が決められます。つまり、巡航分配金を理解することは、不動産投資の将来的な収益性を予測する上で非常に重要と言えるのです。
通常の分配金との違い
不動産投資において、分配金は魅力的な要素の一つです。中でも「巡航分配金」という言葉を耳にすることがあるかもしれません。これは、一般的な分配金とは異なる特徴を持つものです。
通常の分配金は、物件の賃貸収入から運営費用などを差し引いた「実際の利益」を投資家に分配します。一方、巡航分配金は、運用開始初期段階など、実際の利益が少ない時期においても、あらかじめ設定された一定額を分配する仕組みを指します。
つまり、巡航分配金は、実際の収益状況にかかわらず、投資家にとっての安定した収入を期待できるというメリットがあります。しかし、実際の利益を超えて分配される場合もあるため、分配金の源泉や将来的な分配金の変化について注意深く確認することが重要です。
巡航分配金の計算方法
不動産投資において、分配金は重要な要素ですが、その中でも「巡航分配金」は、より現実的で安定した投資成果を見る上で欠かせない指標です。では、この巡航分配金は具体的にどのように計算されるのでしょうか？
まず、「営業純収益」を理解する必要があります。これは、物件の賃貸収入から、管理費や修繕費などの運営費用を差し引いたものです。つまり、物件が実際に稼ぎ出す利益と考えられます。
次に、この営業純収益から、「借入金の元利返済額」を差し引きます。不動産投資では、一般的にローンを組んで物件を購入するため、この返済額を考慮する必要があります。
最後に、残った金額を「発行済み投資口数」で割ることで、1口あたりの巡航分配金が算出されます。
このように、巡航分配金は、物件の収益力やローン返済などを加味した、より実態に近い分配金の指標と言えるでしょう。
不動産投資における活用例
不動産投資において、安定した収益を確保することは投資家にとって最大の関心事です。そのために有効な手段の一つとして、「巡航分配金」という考え方があります。これは、物件の運用初期段階から高い分配金を設定するのではなく、安定した運営基盤を築いた後に、徐々に分配金を増やしていく方法です。
例えば、築年数の浅い物件は、入居率が高く空室リスクが低い一方で、修繕費用などが発生しにくい傾向があります。このような物件に投資する場合、当初は低めに設定した分配金を、数年後に入居率が安定し、修繕費用などの見通しが立った段階で段階的に引き上げるという方法が考えられます。
また、大規模修繕など、将来的にまとまった費用が発生する可能性がある場合にも、巡航分配金は有効です。あらかじめ修繕積立金を計画的に積み立てておくことで、分配金の減額や追加徴収といった事態を回避し、投資家への安定した分配を維持することができます。
このように、巡航分配金は、短期的な利益よりも、中長期的な安定収入と資産価値の向上を重視する投資家にとって、有効な戦略と言えるでしょう。