不動産投資の指標「インプライドキャップレート」を解説

不動産投資の指標「インプライドキャップレート」を解説

投資初心者

先生、「インプライドキャップレート」って、どういう意味ですか？難しくてよくわからないんです。

投資研究者

なるほど。「インプライドキャップレート」は、不動産投資の世界で、投資家がその不動産に期待する利回りを示す指標の一つだよ。簡単に言うと、株価をもとに計算される利回りのことを指すんだ。

投資初心者

株価から利回りがわかるんですか？

投資研究者

そうだよ。例えば、J-REITという不動産投資信託があるんだけど、J-REITの株価が低い場合は、投資家はJ-REITの不動産投資に高い利回りを期待していると考えられる。この期待利回りを「インプライドキャップレート」を使って数値化することができるんだ。

インプライドキャップレートとは。

「インプライドキャップレート」は、不動産投資の世界で使われる専門用語の一つです。これは、投資家が不動産に投資する際に、株価を参考に求められる利回りのことを指します。具体的には、年間の純営業収益（NOI）を買収価格（時価総額に負債などを加えたもの）で割ることで計算されます。J-REITと呼ばれる不動産投資信託では、新しい物件を取得する際の基準として、このインプライドキャップレートを目安にすることがあります。しかし、株価の変動によって大きく影響を受ける指標であるため、株価が乱高下するような状況では、物件取得の基準として使いにくいという側面も持ち合わせています。

インプライドキャップレートとは？

不動産投資の世界では、収益性を評価する様々な指標が存在します。その中でも、「インプライドキャップレート」は、市場で取引されている不動産価格を基に、投資利回りを逆算的に算出する指標です。

例えば、1億円で購入した物件から年間500万円の家賃収入があるとします。この場合、単純利回りで5%の利回りになりますが、インプライドキャップレートは、類似物件の取引事例などを参考に、市場で形成されている利回り水準を反映した数値となります。

そのため、実際に物件を購入する際の参考指標として、投資家にとって非常に重要な数値と言えるでしょう。

インプライドキャップレートの計算方法

インプライドキャップレートは、以下の計算式で算出できます。

インプライドキャップレート = 想定年間純営業収入 ÷ 物件価格

「想定年間純営業収入」は、満室想定賃料収入から、管理費や修繕費などの運営費用を差し引いた金額です。
「物件価格」は、実際に取引された価格や、査定によって算出された価格を用います。

例えば、想定年間純営業収入が1,000万円、物件価格が1億円の物件の場合、インプライドキャップレートは10%となります。

インプライドキャップレートは、実際に取引されたデータに基づいて算出されるため、投資家にとって、その物件の収益性を判断する上で、重要な指標となります。

J-REITにおける活用事例

J-REIT市場においても、インプライドキャップレートは重要な指標として活用されています。 J-REITは、その市場価格が投資家の期待リターンを反映しているため、現在のJ-REIT価格と予想される将来のキャッシュフローからインプライドキャップレートを算出することで、市場がどの程度の期待利回りで不動産を評価しているかを把握することができます。例えば、あるJ-REITのインプライドキャップレートが低下傾向にある場合、それは投資家が将来のキャッシュフローに対して強気な見通しを持っていることを示唆している可能性があります。逆に、インプライドキャップレートが上昇傾向にある場合は、投資家が将来のキャッシュフローに対して弱気な見通しを持っている可能性を示唆している可能性があります。ただし、インプライドキャップレートはあくまで市場の期待値を反映したものであり、実際の不動産投資の成果を保証するものではありません。 J-REITへの投資を検討する際には、インプライドキャップレートだけでなく、他の指標も合わせて総合的に判断することが重要です。