REIT投資の指標「FFO」を徹底解説！
投資初心者
先生、FFOってどういう意味ですか？難しくてよくわからないんです。
投資研究者
FFOは「Funds From Operations」の略で、REITという不動産投資会社の本当の儲けを表す指標なんだ。簡単に言うと、賃貸収入から建物の維持費などを引いたお金に、減価償却費などの特殊な費用を加えて計算するんだよ。
投資初心者
なるほど。ということは、FFOを見るとREITが実際にどれくらい稼いでいるのかがわかるんですね！
投資研究者
その通り！株式投資でPERを使うように、REITへの投資ではFFOを使って会社の価値を判断するんだ。FFOが高いほど、効率的に収益を上げていると考えられるんだよ。
FFOとは。
「FFO」は、不動産投資において重要な指標の一つで、「Funds From Operations」の略称です。これは、REIT（不動産投資信託）の運用成績を測る際に用いられ、純利益に減価償却費と不動産の売買損益を加えて算出します。FFOは、投資した不動産の運用によって実際に得られるキャッシュフローを把握し、投資家に分配可能な利益を明確にする役割を担っています。株式投資におけるPERのように、REIT投資においてはFFOを取引価格で割った値が投資判断の基準として一般的に使われています。
不動産投資信託(REIT)とは？
不動産投資信託(REIT)とは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビルやマンションなどの不動産に投資を行い、その賃貸収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
いわば、不動産を証券化した投資信託といえます。
REITに投資することで、個人投資家は少額から実物不動産への投資による収益を得ることが可能となります。
FFO(Funds From Operations)の基礎知識
不動産投資に興味をお持ちの皆さんなら、「FFO」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか？ FFOはFunds From Operationsの略で、日本語では「営業活動によるキャッシュフロー」と訳されます。 これはREIT（リート不動産投資信託）の運用成績を測る上で非常に重要な指標です。なぜなら、FFOは賃貸事業による純粋な収益力を示す指標であり、REITの配当原資を知る上で欠かせないものだからです。この章では、FFOの基本的な知識について解説していきます。
FFOが重要な指標である理由とは？
REIT投資をする上で、必ず目にする指標の一つに「FFO」があります。企業の業績を分析する際に用いられる一般的な指標である「当期純利益」とは異なり、FFOは不動産投資信託（REIT）特有の指標です。では、なぜFFOがREIT投資において重要視されるのでしょうか？
FFOが重要な理由は、REITの収益力をより正確に表していると考えられているからです。 当期純利益は減価償却費の影響を大きく受けますが、REITが保有する不動産は適切に管理されていれば価値が大きく下落することは少なく、減価償却費の影響を大きく受ける当期純利益は実態と乖離が生じやすいと言えます。
一方、FFOは減価償却費の影響を除外することで、REIT本来の賃貸事業による収益力を把握することができます。 これにより、投資家はREITの配当余力や分配金の持続可能性をより的確に見極めることができ、投資判断の重要な材料となるのです。
FFOを用いたREITの評価方法
FFOは、REITの収益力を測る上で欠かせない指標ですが、単に数字を見るだけでなく、その数値を用いてREITの投資価値を評価することが重要です。ここでは、FFOを用いた代表的なREITの評価方法を紹介します。
-1. FFO利回り-
FFO利回りは、REITの分配金の原資となるFFOが、投資額に対してどれくらいの割合かを表す指標です。計算式は「FFO利回り = 1口あたりのFFO ÷ 投資口価格」で、株式投資における利回りに相当します。FFO利回りが高いほど、投資額に対する収益性が高いREITと言えるでしょう。
-2. NAV倍率-
NAV倍率は、REITの純資産価値（NAV）に対して、現在の投資口価格が割高か割安かを判断する指標です。計算式は「NAV倍率 = 投資口価格 ÷ 1口あたりのNAV」で、NAV倍率が1倍を下回る場合は割安、上回る場合は割高と判断されます。ただし、REITの将来性や市場環境によって、NAV倍率は変動することに留意が必要です。
-3. PBR（Price Book-value Ratio）-
PBRは、REITの純資産価値に対して、現在の投資口価格が割高か割安かを判断する指標です。計算式は「PBR = 投資口価格 ÷ 1口あたりの純資産」で、PBRが1倍を下回る場合は割安、上回る場合は割高と判断されます。
これらの指標を参考に、他のREITや市場全体との比較を行いながら、総合的に判断することが大切です。投資判断は自己責任で行いましょう。
FFOの注意点と他の指標との比較
FFOはREITの収益力を測る上で有効な指標ですが、いくつか注意すべき点があります。
まず、FFOはあくまで将来の分配金の支払い能力を示唆するものであり、実際の分配金支払額を保証するものではありません。REITはFFO以外にも、物件の売却益や損失、減価償却費なども考慮して分配金を決定します。
また、FFOはREITによって計算方法が異なる場合があります。そのため、複数のREITを比較する際には、それぞれの計算方法を確認することが重要です。
さらに、REITの投資価値を判断する際には、FFO以外にも、「NAV（純資産価値）」「LTV（負債比率）」「分配金利回り」などの指標も併せて考慮することが重要です。これらの指標を総合的に分析することで、より精度の高い投資判断が可能となります。
