不動産投資の安全性を測る！DSCRを徹底解説

REITに関する用語

2024.09.04

不動産投資の安全性を測る！DSCRを徹底解説

不動産投資の安全性を測る！DSCRを徹底解説

投資初心者

先生、「DSCR」ってどういう意味ですか？不動産投資でよく聞くんですけど、難しそうで…

投資研究者

DSCRはDebt Service Coverage Ratioの略で、日本語では「債務返済能力比率」と言います。簡単に言うと、ローンの返済能力がどれくらいあるかを示す指標です。数値が高いほど、安全に返済できることを意味します。

投資初心者

なるほど。じゃあ、DSCRが高い方が投資する側からしたら安心ですね！具体的にはどれくらいあればいいんですか？

投資研究者

そうですね。一般的には1.2倍以上あれば安心だと言われています。ただ、物件の種類やリスクによって判断基準は変わってくるので、あくまで目安として考えてください。

DSCRとは。

不動産投資において、「DSCR」は重要な指標の一つです。Debt Service Coverage Ratioの略称で、日本語では「債務返済比率」と訳されます。これは、物件がどれくらい安全にローンの返済を続けられるかを示す指標です。

DSCRは、「元利金支払前のキャッシュフロー ÷ 元利金支払額」で計算されます。倍率で表され、数値が大きいほど、収益がローン返済額を大きく上回っていることを意味し、安全性が高いと判断されます。

ただし、日本の不動産投資信託（J-REIT）の場合、DSCRの計算では借入金の元本部分が借換えを前提としているケースが多く、実質的には利息のみを返済能力の指標とするICR（インタレスト・カバレッジ・レシオ）に近い数値で表されることが多い点は注意が必要です。

不動産投資におけるDSCRとは？

不動産投資を検討する際、収益性と共に重要となるのが「安全性」です。賃貸経営は、空室リスクや金利変動リスクなど、様々なリスクと隣り合わせです。そのリスクを測る指標の一つに「DSCR」があります。DSCRとは、Debt Service Coverage Ratioの略で、日本語では「債務返済比率」と呼ばれます。この数値を見ることで、その不動産投資がローンの返済に対して、どの程度余裕があるのかを判断することができます。DSCRは、金融機関が融資を判断する際にも重視される指標です。これからDSCRについて詳しく解説していくので、ぜひ不動産投資の参考にしてみてください。

DSCRの計算方法と目安となる数値

DSCRを実際に計算してみましょう。DSCRは「年間の返済額 ÷ 年間の純営業収益」で算出されます。

例えば、年間の家賃収入が200万円、年間の運営費用が50万円、年間のローン返済額が100万円の場合、DSCRはどのように計算されるのでしょうか？

まず、純営業収益を計算します。年間の家賃収入200万円から年間の運営費用50万円を引いた150万円が純営業収益となります。

次に、DSCRを計算します。純営業収益150万円を年間のローン返済額100万円で割ると、DSCRは1.5となります。

一般的に、DSCRは1.2以上であれば安全圏であると言われています。DSCRが1.2以上あれば、年間の収益でローン返済を賄えるだけでなく、空室や家賃滞納などのリスクにも対応できると判断されるからです。

しかし、DSCRはあくまで目安の一つに過ぎません。物件の状態や立地、金利環境などによって、適切なDSCRは異なってきます。不動産投資を行う際には、DSCRだけでなく、他の指標も合わせて総合的に判断することが重要です。

DSCRが高いほど安全な理由

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）は、不動産投資におけるローンの返済能力を示す重要な指標です。DSCRが高いほど、余裕を持ってローン返済ができることを意味し、投資の安全性が評価されます。

具体的には、DSCRは年間の純営業収入を年間のローン返済額で割って算出されます。例えば、年間の純営業収入が500万円、年間のローン返済額が400万円の場合、DSCRは1.25となります。

DSCRが高いということは、空室や家賃滞納などのリスクに備え、安定した返済が可能であることを示しています。金融機関もDSCRを重視しており、高いDSCRは融資を受けやすくなる、あるいはより低金利のローンを組める可能性を高めるなど、投資家にとって有利に働きます。

J-REITにおけるDSCRの注意点

J-REITへの投資を検討する際にも、DSCRは重要な指標となります。ただし、J-REIT特有の注意点も存在します。J-REITは多数の投資家から資金を集め、複数の不動産に投資を行うため、個々の物件のDSCRではなく、J-REIT全体でのDSCRを評価する必要があります。また、J-REITは収益の多くを分配金として投資家に還元することが求められるため、分配金支払後のDSCRも確認することが重要です。分配金支払後のDSCRが低い場合は、将来的な分配金の減額や、新たな投資による資金調達の可能性も考慮する必要があります。