不動産投資の基礎：特定資本とは？
投資初心者
先生、「特定資本」ってどういう意味ですか？不動産投資の資料で見かけたんですけど、よく分からなくて。
投資研究者
なるほど。「特定資本」は、不動産投資をするための会社「TMK」を設立する時に、最初に投資家が出すお金のことだよ。 新しい法律では、この「特定資本」は最低でも10万円必要なんだ。
投資初心者
最初に投資家が出すお金っていうのは、普通の株式会社の資本金みたいなものですか？
投資研究者
そうだね。似ているけど、少し違う点もあるんだ。特定資本は、優先出資証券という別の投資よりも、利益の分配や会社のお金が戻ってくる順番が後になるんだよ。
特定資本とは。
不動産投資の世界では、「特定資本」という言葉を耳にすることがあります。これは、TMK（特定目的会社）を設立する際に、最初に投資家から集める資本金のことを指します。新しいSPC法では、この特定資本は最低でも10万円必要とされています。また、利益の分配である配当や、事業が終了した際の残余財産の分配については、優先出資証券を持つ投資家よりも後回しになるという特徴があります。
不動産投資における特定資本とは？
不動産投資において「特定資本」は、物件購入時に自己資金として充てる必要のある資金のことを指します。これは金融機関からの融資とは異なり、投資家自身の純粋な持ち出し資金となるため、理解しておくことが重要です。
なぜなら、特定資本は物件価格の一定割合以上を占める必要があるケースが多く、必要な自己資金の額が大きくなる傾向があるからです。そのため、不動産投資を検討する際には、事前に特定資本の概念を理解し、資金計画を綿密に立てておく必要があります。
特定資本の役割と重要性
不動産投資において、融資は欠かせない要素の一つです。そして、融資を受ける際に重要な役割を果たすのが「特定資本」です。特定資本とは、簡単に言えば、不動産投資に投下される自己資金のことを指します。
特定資本は、金融機関が融資を判断する上で重要な指標となります。なぜなら、特定資本の額が大きいほど、投資家自身の資金力や事業に対する熱意が高いと判断されるからです。そのため、特定資本を多く用意することで、融資を受けやすくなるだけでなく、より有利な金利条件を引き出すことも可能となります。
また、特定資本は、投資物件の購入資金だけでなく、不動産取得にかかる税金や手数料、さらにリフォーム費用などの諸費用にも充てられます。これらの費用を自己資金で賄うことで、融資の返済負担を軽減し、より安定した不動産投資を実現することができます。
新SPC法による最低資本金の変更点
従来のSPC法では、SPC（特定目的会社）を設立する際の最低資本金は1,000万円と定められていました。しかし、2021年4月の新SPC法施行により、この最低資本金が撤廃されました。これは、より多くの企業がSPCを設立しやすくすることで、不動産投資市場の活性化を図る狙いがあります。
最低資本金の撤廃により、SPC設立にかかる初期費用が大幅に削減されることになりました。これにより、これまで資本金の制約からSPC設立を断念していた中小企業や個人投資家も、不動産投資に参入しやすくなることが期待されます。
ただし、資本金が少額でも事業計画が精査される点は変わりません。金融機関からの融資を受ける際には、これまで以上に事業の収益性や安全性などを明確に示す必要があると言えるでしょう。
優先出資証券との関係性
不動産投資において、投資家から集めた資金を元手に物件を購入し、その運用益を投資家に分配するという仕組みがあります。この際、投資家が手にするのが「優先出資証券」と呼ばれるものです。一方、「特定資本」は、不動産投資事業を行う際に、事業者側が自ら拠出する資金のことを指します。
優先出資証券は、投資家にとって比較的リスクが低い投資とされています。なぜなら、万が一事業が失敗した場合でも、特定資本が優先的に損失を負担する仕組みになっているからです。つまり、特定資本は、優先出資証券を持つ投資家を守るためのクッションとしての役割を担っていると言えます。
特定資本の額が大きいほど、投資家にとってのリスクは低くなり、事業の安定性も高まります。そのため、不動産投資を行う際は、事業者が拠出する特定資本の額も重要な判断材料となります。
特定資本を活用した不動産投資戦略
特定資本とは、相続税評価額が低いなどの税制優遇措置を受けられる財産を指します。これを活用した不動産投資戦略は、相続税対策として注目されています。
特定資本を活用する主なメリットは、相続税の節税効果です。相続税は、相続財産の価値に応じて課税されますが、特定資本は評価額が低く抑えられるため、相続税負担を軽減できます。
具体的には、賃貸用の不動産を特定資本として保有する場合、相続発生時にその評価額が大きく下がります。そのため、相続税の支払いを抑え、円滑な財産承継が可能となります。
ただし、特定資本にはいくつかの注意点もあります。例えば、特定資本として認められるためには、一定の要件を満たす必要があります。また、特定資本の評価額が低いからといって、必ずしも相続税がゼロになるわけではありません。
特定資本を活用した不動産投資戦略は、相続税対策として有効な手段となりえますが、事前に専門家へ相談し、適切な計画を立てることが重要です。