不動産投資の基礎知識：『シェア』とは？
先生、不動産投資用語の『シェア』ってどういう意味ですか？難しくてよくわからないんです。
なるほど。『シェア』は、簡単に言うと『割合』のことだよ。不動産投資では、大きく分けて『お金をどこにどれだけ出すか』と『利益を誰がどれだけ受け取るか』の2つの割合を表すのに使われるんだ。
お金を出す割合と、利益の割合…ですか？
そう。例えば、複数の会社で共同投資する場合、それぞれの会社が出すお金の割合が『シェア』になるし、得られた利益をそれぞれの会社がどれだけの割合で受け取るかも『シェア』で決まるんだ。1997年からは、企業年金ではこの『シェア』を自由に決められるようになったんだよ。
シェアとは。
不動産投資の世界における「シェア」とは、大きく分けて二つの意味合いを持ちます。一つは、各運用機関に支払う掛金の比率を示す「掛金シェア」です。もう一つは、企業年金が年金給付を行う際に、各運用機関がどれだけの割合を負担するのかを示す「給付シェア」です。1997年4月の規制緩和により、企業年金はこれらのシェアを独自に決定できるようになりました。なお、「シェア変更」と聞いて、一般的には掛金シェアや給付シェアの変更をイメージしますが、より広範囲の意味では、各運用機関に預けている資産残高の変更や、運用機関の変更（解約と新規契約）を含む場合もあります。
不動産投資における『シェア』の定義
不動産投資における「シェア」とは、複数人で1つの不動産を共同所有することを指します。通常の不動産投資では、投資家1人が物件を所有しますが、「シェア」の場合、物件の購入費用や維持費などを分担し、所有権も共有します。
近年、注目を集めている投資手法の一つで、従来の不動産投資に比べて、少額から始められることや、リスク分散効果が高いなどのメリットがあります。一方で、共同所有者との合意形成や、運営管理の複雑さなど、注意すべき点も存在します。
掛金シェアと給付シェア：2つの異なる意味
不動産投資において『シェア』という言葉は、いくつかの異なる意味で使われます。特に重要なのが、『掛金シェア』と『給付シェア』です。
まず、『掛金シェア』とは、複数の投資家が共同で不動産を購入する際、それぞれの投資家が負担する金額の割合のことです。例えば、1億円の物件をAさんとBさんで共同購入する場合、Aさんが6,000万円、Bさんが4,000万円を出資すれば、掛金シェアはAさんが60%、Bさんが40%となります。
一方、『給付シェア』は、不動産運用によって得られた利益（家賃収入や売却益など）を、それぞれの投資家が受け取る割合のことです。掛金シェアと同じように、給付シェアもそれぞれの投資家の出資比率によって決まるケースが多いですが、契約内容によっては異なる場合があります。
不動産投資における『シェア』は、投資家の権利と義務に関わる重要な要素です。そのため、契約前にそれぞれのシェアが何を意味するのか、しっかりと理解しておく必要があります。
1997年の規制緩和によるシェア変更の自由化
不動産投資において、物件の所有権をどのように分割するかは重要な要素です。この分割の割合を表すのが「シェア」です。かつては、このシェアは建築時の設計図に基づいて固定されており、後から変更することは容易ではありませんでした。しかし、1997年の規制緩和により、この状況は大きく変わりました。
この規制緩和によって、シェアの変更が自由化され、所有者間の合意があれば、後から自由にシェアの割合を変更できるようになりました。これは、不動産投資市場に大きな変化をもたらしました。例えば、相続時に共有者間で柔軟な資産分割が可能になったり、投資戦略の変化に合わせてシェアを調整したりすることができるようになったのです。
シェア変更の実際：運用機関の選定と資産配分
不動産投資信託（REIT）など、間接投資を通して不動産投資を行う場合、投資家は自分の保有する『シェア』を意識する必要があります。このシェアは、投資信託の受益権や、不動産を証券化したものの持分を表し、その増減が投資成果に直結します。
投資家は、自身の投資目標やリスク許容度に応じて、このシェアの変更を行うことができます。これが、具体的には「運用機関の選定」と「資産配分」というプロセスで行われます。
まず「運用機関の選定」ですが、投資信託や不動産証券化商品を提供する会社は多岐に渡ります。それぞれの運用機関によって投資戦略や専門分野が異なるため、自分の投資方針に合った運用機関を選ぶことが重要です。例えば、都市部の商業施設への投資を重視する機関もあれば、地方の住宅地に強みを持つ機関もあります。
次に「資産配分」は、保有するシェアを、どのタイプの不動産にどれだけの割合で配分するかを決めるプロセスです。オフィスビル、マンション、商業施設など、不動産には様々な種類があり、それぞれリスクとリターン characteristics が異なります。例えば、景気の影響を受けやすいオフィスビルよりも、安定収入が見込めるマンションへの投資比率を高めることで、リスクを抑制する戦略などが考えられます。
このように、シェアの変更は、投資家が主体的に投資成果を追求する上で重要な要素となります。ただし、不動産市場は常に変化するものであり、将来の予測は容易ではありません。そのため、こまめな情報収集や専門家への相談など、適切な判断材料に基づいた上で、シェア変更を行うようにしましょう。
長期的な視点に立ったシェア戦略の重要性
不動産投資において、「シェア」という概念は、従来の考え方とは一線を画す、新たな収益モデルとして注目を集めています。特に、長期的な視点に立ったシェア戦略は、安定収入の確保や資産価値の維持・向上に大きな影響を与えます。
従来型の不動産投資は、一戸建てやマンションの一室を単独の入居者に貸し出すことが一般的でした。しかし、少子高齢化や人口減少が進む現代社会において、空室リスクや家賃滞納といった課題も顕在化しています。
一方、シェア戦略では、一つの物件を複数人で共有するため、空室リスクの軽減や安定収入の確保が見込めます。例えば、一軒家を複数の居住者に貸し出す場合、一室が空室となっても、他の入居者からの家賃収入でカバーできるため、収入の変動を抑えられます。
また、シェア戦略は、入居者同士のコミュニティ形成を促進する効果も期待できます。これは、入居者間のトラブル発生率の低下や、物件に対する愛着心の向上につながり、結果として長期的な資産価値の維持・向上に貢献すると考えられています。
さらに、多様なニーズに対応できる柔軟性も魅力です。例えば、短期滞在者向けのシェア物件や、特定の趣味を持つ人々が集まるシェアハウスなど、時代の変化や市場のニーズに合わせて、物件の活用方法を柔軟に変えることができます。
このように、長期的な視点に立ったシェア戦略は、不動産投資におけるリスクヘッジと収益向上を両立させる有効な手段と言えるでしょう。