投資初心者
先生、「現物移管」ってどういう意味ですか？難しそうな言葉でよく分かりません。
投資研究者
そうだね。「現物移管」は、例えば君がおじいちゃんから株をもらいたいとき、現金に換えずに株そのものを受け取るようなイメージだよ。これを年金のお金の運用に置き換えて考えてみよう。
投資初心者
なるほど。でも、現金でもらわずに株でもらうと何かいいことがあるんですか？
投資研究者
いい質問だね！株を売って現金にするには手数料がかかるよね？現物移管だと、その手数料がかからないメリットがあるんだ。それに、一度にたくさんの株を売ると市場に影響を与える可能性もあるけど、現物移管ならそれも避けられるんだよ。
現物移管とは。
「現物移管」とは、企業年金などの年金信託において、運用会社や資産構成の変更を行う際に、株式や債券などの資産を現金化せずに、そのまま移動させる方法のことです。この方法のメリットは、売買手数料がかからないためコストを抑えられ、市場への影響も最小限に抑えられる点にあります。ただし、現物移管は、企業年金が信託銀行に資産を預けて運用を任せる際、他の企業年金とは別に個別に運用する「単独運用（直投）」の場合にのみ可能です。複数の企業年金でまとめて運用する「合同運用」の場合は、それぞれの企業年金が保有する資産の区分が明確ではないため、現物移管はできません。
不動産投資における現物移管とは？
不動産投資における「現物移管」とは、個人事業主や法人経営者が、所有している不動産を、個人名義から事業用の法人名義、またはその逆に移す手続きを指します。具体的には、賃貸アパートやマンション、駐車場などの不動産を、個人で購入後、法人名義に移したり、逆に法人から個人へ戻したりする場合などが挙げられます。
現物移管は、不動産を売却する場合とは異なり、あくまで所有者の名義が変わるだけである点が大きな特徴です。そのため、不動産そのものの売買は発生せず、多額の税金が発生するケースは少ないと言えるでしょう。
現物移管のメリット：手数料削減と市場への影響抑制
不動産投資において、物件を売却したり、相続や贈与などで財産を移動させるケースは少なくありません。こうした場面で知っておきたいのが「現物移管」という方法です。現物移管とは、不動産を売却する代わりに、信託受益権や出資持分といった形で、他の投資家にそのままの形で引き渡す方法を指します。
現物移管の大きなメリットの一つが、通常の売買と比較して、手数料が抑えられる点です。不動産売買には、仲介手数料や印紙税などの多額のコストが発生しますが、現物移管の場合、これらのコストを大幅に削減できる可能性があります。また、市場に物件を直接売り出すわけではないため、価格変動の影響を受けにくく、市場価格への影響も抑えられるというメリットもあります。これは、特に大規模な物件を扱う場合に、市場の流動性を損なわずに取引できる点で大きな魅力と言えるでしょう。
現物移管の条件：単独運用と合同運用
現物移管を行う際、運用方法として『単独運用』と『合同運用』の二つがあります。それぞれの特徴を理解した上で、ご自身の状況に合った運用方法を選択することが重要です。
まず単独運用は、自身の不動産のみを運用対象とする方法です。他の投資家との利害関係が生じないため、自分の意思で自由に運用方針を決定できるというメリットがあります。一方で、空室や修繕などのリスクを単独で負うことになるため、資金力やリスク許容度が低い投資家には不向きといえます。
一方、合同運用は、複数の投資家と共同で不動産を運用する方法です。単独運用と比較して、空室リスクや修繕費用などを分散できるというメリットがあります。また、不動産管理会社に運用を委託するため、手間をかけずに不動産投資を行いたい投資家に向いています。一方で、運用方針は他の投資家との合意が必要となるため、自身の意思が必ずしも反映されるとは限りません。
このように、単独運用と合同運用にはそれぞれメリットとデメリットがあります。現物移管を検討する際は、それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の投資スタイルやリスク許容度に合った運用方法を選択しましょう。
単独運用と合同運用の違い
不動産投資には、複数の物件を所有するケースも少なくありません。その際、物件ごとに管理・運用を行う「単独運用」と、複数の物件をまとめて管理・運用する「合同運用」の二つの方法があります。
単独運用は、物件ごとに収支を明確に把握できる点がメリットです。一方、合同運用は、管理業務の効率化や空室リスクの分散などが期待できます。どちらの方法にもメリット・デメリットがあるため、自身の投資スタイルや保有物件の特徴などを考慮して選択するようにしましょう。
現物移管を活用する際の注意点
現物移管は、相続税対策として有効な手段となりえますが、いくつかの注意点があります。まず、現物移管は不動産の所有者が変わるため、不動産取得税や登録免許税などの費用がかかります。これらの費用も考慮した上で、現物移管を行うかどうかを判断する必要があります。
また、現物移管によって、贈与税が発生する可能性もあります。贈与税は、財産の取得者である親族の負担となりますので、事前に十分なシミュレーションを行うことが重要です。
さらに、現物移管を行う際には、不動産の評価額が重要となります。評価額によっては、相続税や贈与税の負担が大きく変わる可能性がありますので、専門家による適切な評価を受けるようにしましょう。
