不動産投資の落とし穴！算術平均にご用心
投資初心者
先生、算術平均ってどういう意味ですか？難しくてよくわかりません。
投資研究者
算術平均は、毎年の運用収益率を単純に平均して計算する方法のことだよ。例えば、1年目に5%、2年目に10%の収益が出たら、(5+10)/2 = 7.5%が算術平均になるんだ。わかりやすい計算方法だよね。
投資初心者
なるほど！でも、説明文にはデメリットもあるって書いてありますよね？
投資研究者
そうなんだ。算術平均は計算が簡単だけど、年ごとの収益のばらつきが考慮されないというデメリットがある。例えば、さっきの例で、3年目に-5%の損失が出たとすると、実際の収益はプラスマイナスゼロになるよね？でも、算術平均だと (5 + 10 – 5)/3 = 3.3% とプラスになってしまう。このように、実際の収益とずれてしまう場合があるんだ。
算術平均とは。
不動産投資において、「算術平均」は、毎年の運用成績を平均して、年間の収益率をざっくりと把握するために使われます。例えば、ある年の収益率が5%、次の年が-3%、その次の年が1%だった場合、これらの数字を単純に足して3で割ると、算術平均は1%となります。計算が簡単なのがメリットですが、年ごとの収益のばらつきが考慮されないため、実際の投資結果を正確に反映していない可能性があります。例えば、証券Aの年間収益率が5%、-3%、1%、証券Bが0.5%、1%、1.5%の場合、どちらも算術平均は1%ですが、実際にはAの方が収益の変動が大きいです。このように、算術平均は簡易的な指標であり、投資判断の際は、他の指標も合わせて検討する必要があります。ちなみに、年ごとの収益のばらつきを考慮した指標としては、「幾何平均」があります。
不動産投資における収益率計算
不動産投資を検討する際、誰もが気になるのが「収益率」ですよね。しかし、この収益率の計算方法によって、投資判断を誤ってしまう可能性があることをご存知でしょうか？本記事では、不動産投資における収益率計算の落とし穴について解説していきます。
算術平均とは？
不動産投資の収益性を評価する際によく目にする「表面利回り」。これは、物件価格に対して年間の家賃収入がどれくらいかを表す指標ですが、この表面利回りを算出する際に使われるのが「平均」という概念です。そして、私たちが普段何気なく使っている「平均」は、ほとんどの場合「算術平均」のことを指します。
例えば、あるアパートにAさんとBさんの2人が住んでいて、Aさんの年収が400万円、Bさんの年収が600万円だとします。この2人の平均年収を計算する際、私たちは自然と(400万円+600万円)÷2人=500万円と計算しますよね？これがまさに算術平均なのです。
算術平均のメリット・デメリット
不動産投資における収益性を評価する際によく用いられるのが「利回り」です。利回りには、表面利回りや実質利回りなど、いくつかの種類がありますが、これらの計算に算術平均が用いられることが多くあります。
算術平均は、複数の数値を単純に足し合わせて、その合計を数値の個数で割ることで求められます。計算が容易であるため、利回りのような指標を一見分かりやすく示すことができます。しかし、不動産投資においては、空室期間や修繕費用など、収益に影響を与える変動要素が多いという側面があります。算術平均はこれらの変動を考慮に入れていないため、実際の収益力を正確に反映しているとは限らないのです。
幾何平均との違い
不動産投資の利回り計算でよく使われる「算術平均」ですが、実は落とし穴があります。平均利回り5%だからといって、必ずしもその通りのリターンが得られるとは限らないのです。
特に注意が必要なのが、投資期間が複数年にわたる場合や、年によって収益が大きく変動する場合です。このような場合、算術平均ではなく「幾何平均」で計算する必要があります。
算術平均は、各期間の利回りを単純に足して期間の数で割った値です。一方、幾何平均は、複利効果を考慮して計算されます。複利効果とは、運用によって得た利益をさらに投資に回すことで、雪だるま式に資産が増えていく効果のことです。
例えば、3年間の投資で、1年目に10%、2年目に-5%、3年目に15%の利回りだったとします。
* 算術平均では (10% – 5% + 15%) ÷ 3 = 6.67%
* 幾何平均では (1 + 10%) × (1 – 5%) × (1 + 15%) の3乗根 – 1 = 6.53%
このように、幾何平均は算術平均よりも低い値になる傾向があります。これは、投資期間が長くなるほど、複利効果によってマイナスの影響が大きくなるためです。
不動産投資のシミュレーションを行う際は、幾何平均を用いることで、より現実的なリターンを把握することができます。目先の利回りだけに惑わされず、長期的な視点に立って投資判断を行うようにしましょう。
算術平均の活用シーン
不動産投資のシミュレーションにおいて、利回りを計算する際に「平均」という言葉がよく使われます。しかし、一口に平均といっても、実は様々な種類が存在します。その中でも、私たちが日常的に使う機会の多い「算術平均」は、不動産投資のシミュレーションにおいては、必ずしも適切な指標とは言えないケースがあります。
算術平均は、すべての値を足し合わせて、その合計を値の個数で割ることで求められます。例えば、10％、5％、3％の利回りの物件がそれぞれ1つずつあった場合、これらの算術平均は (10 + 5 + 3) / 3 = 6％ となります。
この計算方法は、値の発生確率が全て等しい場合に有効です。例えば、サイコロを3回振って出た目の平均値を予測する場合などが該当します。
しかし、不動産投資においては、空室期間や修繕費用など、予測が困難な要素が多く存在します。そのため、単純な算術平均では正確な利回りを予測することが難しく、誤った投資判断を招く可能性があります。