米国で人気！住宅資産活用型のHECMとは？
投資初心者
先生、「ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージ」って、普通の住宅ローンと何が違うんですか？
投資研究者
良い質問だね！住宅ローンはお金を借りて家を買い、毎月返済していくよね。ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージは、リバースモーゲージの一種で、持ち家の価値を担保にお金を借り、生きている間は返済不要なんだ。亡くなった後に家が売却され、その売却益から借入金が返済される仕組みだよ。
投資初心者
なるほど。でも、家が思ったより安く売れたら、借金が残ってしまうこともあるんですか？
投資研究者
鋭いね！HECMの場合、FHA保険という仕組みがあって、家が安く売れても、借入金が不足分を政府が補填してくれるんだ。だから、利用者にとってリスクが少ないとされているんだよ。
ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージとは。
「ホーム・エクイティー・コンバージョン・モーゲージ（HECM）」は、アメリカで1989年に導入されたリバースモーゲージの一種です。日本語では「住宅資産転換融資」と訳されます。 HECMは民間金融機関が融資を行い、アメリカ政府が返済を保証する仕組みを持つため、高齢者と金融機関双方にとってメリットがあります。
従来のリバースモーゲージでは、高齢者が長生きした場合、担保不動産の価値が下落し、金融機関が損失を被るリスクがありました。しかし、HECMでは、政府が提供するFHA（連邦住宅庁）保険によって、このリスクが回避されます。FHA保険は、万が一、返済不能となった場合に、政府が金融機関への返済を肩代わりするものです。
このように、HECMは政府による保証により、安全性の高いリバースモーゲージとして人気があり、アメリカではリバースモーゲージ利用者の約3分の2がHECMを利用しています。
高齢者のための資金調達方法HECMとは
近年、日本でも注目されつつあるリバースモーゲージ。アメリカでは、このリバースモーゲージを活用したHECMという制度が人気を集めています。HECMは、Home Equity Conversion Mortgageの略称で、日本語では住宅担保逆抵当ローンと訳されます。
HECMは、自宅を担保にして融資を受けられる制度で、アメリカの住宅都市開発省（HUD）が保証し、民間金融機関が提供しています。この制度の最大の特徴は、借り手が亡くなるまで返済を猶予される点にあります。毎月の返済に追われることなく、自宅に住み続けながら老後資金を確保できるため、多くの高齢者から支持されています。
HECMの仕組みと利用条件
HECMは、Reverse Mortgage（リバースモーゲージ）と呼ばれる住宅ローンの一種です。一般的な住宅ローンとは異なり、住宅を担保にお金を借りる仕組みは同じですが、毎月返済する必要がなく、利息も含めて借入残高は契約終了時まで繰り延べられます。
HECMを利用するためには、いくつかの条件があります。まず、借入申込者の年齢が62歳以上であることが必須です。また、住宅ローンの残債がない、または少ないこと、そして、住宅を主な居住地としていることなどが求められます。
HECMは、老後の生活資金を確保したいものの、年金収入だけでは十分でない高齢者に人気です。住宅という資産を活用することで、生活の質を落とさずに老後を過ごすことが可能になります。
HECMのメリット・デメリット
HECMは、高齢者が自宅に住み続けながら住宅資産を活用できるという点で、多くのメリットを提供します。しかし、当然ながらデメリットも存在します。ここでは、HECMのメリットとデメリットについて詳しく見ていきましょう。
– メリット
1. 自宅に住み続けられるHECMは、住宅ローンとは異なり、自宅を売却したり、引っ越しする必要がありません。使い慣れた自宅に住み続けながら、資金を得ることができる点が大きなメリットです。
2. まとまった資金調達が可能HECMでは、住宅の価値や年齢などに応じて、まとまった資金を借入することができます。老後の生活資金や医療費、住宅のリフォーム費用など、様々な用途に活用できます。
3. 返済の柔軟性HECMの返済は、借入者が死亡するか、自宅を売却するまで繰り延べられます。毎月の返済は任意であり、利息のみの支払いも可能です。
– デメリット
1. 利息が積み重なるHECMは、利息が借入残高に加算されていくため、長期間利用すると利息負担が大きくなる可能性があります。
2. 住宅の価値が下落するリスクHECMは、住宅を担保にしたローンであるため、住宅市場の変動リスクがあります。住宅の価値が下落した場合、借入残高が住宅の価値を上回る可能性も考慮しなければなりません。
3. 相続への影響HECMを利用すると、住宅の所有権に影響が出るため、相続時に注意が必要です。将来的に、住宅を子供に相続させたい場合は、事前に相談しておく必要があります。
HECMは、老後の生活資金を確保するための有効な手段となりえますが、メリットだけでなくデメリットも十分に理解した上で、慎重に検討することが重要です。
HECMと他のリバースモーゲージとの違い
HECMは、アメリカ合衆国住宅都市開発省（HUD）が FHAを通じて保証するリバースモーゲージです。 一方、民間企業が提供するリバースモーゲージは、独自の基準や条件で貸し出しが行われます。
HECMと他のリバースモーゲージの最大の違いは、政府保証の有無です。HECMはHUDの保証があるため、借り手は安心して利用できます。また、HECMは、融資額が住宅価格に対して高めに設定されていることも特徴です。
一方、民間企業のリバースモーゲージは、金利や手数料がHECMよりも低い場合があります。しかし、政府保証がないため、借り手の状況によっては利用が難しいこともあります。
HECMと他のリバースモーゲージは、それぞれにメリットとデメリットがあります。どちらが自分に適しているかは、自分の状況やニーズに合わせて慎重に検討する必要があります。
HECM利用時の注意点
HECMは魅力的な制度ですが、利用する際にはいくつかの注意点があります。まず、HECMはあくまでもローンであるという点を忘れてはなりません。借り入れた元本と利息は、最終的には返済する必要があります。将来的に住宅を売却して返済する計画であっても、住宅価格の下落などにより、返済額が当初の想定よりも大きくなる可能性も考慮しておくべきです。
また、HECMを利用すると、住宅の所有権に抵当権が設定されます。そのため、住宅を売却したり、担保に入れて新たなローンを組む際には、HECMの完済が必要となります。さらに、HECMの利用は、相続にも影響を与える可能性があります。これらの点を踏まえ、HECMの利用は慎重に検討する必要があります。
