不動産投資の鍵！『高さ制限』を徹底解説
先生、「高さ制限」ってどういう意味ですか？
「高さ制限」とは、建物を建てるときに、その高さをどれくらいまでにして良いかという制限のことだよ。例えば、住宅街では高い建物は建てられないように、低い高さ制限が設定されていることが多いんだ。
なるほど。でも、場所によって制限の高さが違うんですか？
そうなんだ。用途地域といって、住宅街なのか商業地なのかなど、その土地の使い道によって高さ制限が変わるんだ。詳しく知りたいなら、建築基準法を調べてみるといいよ。
高さ制限とは。
「高さ制限」は、不動産投資において重要な用語で、建築物の高さを制限することを指します。これは、建物の全体的な高さに適用される制限と、隣接する建物との関係で生じる斜線制限の2種類に分けられます。高さ制限は、建築基準法に基づき、用途地域などに応じて異なる基準が設定されています。
高さ制限とは？不動産投資への影響を解説
– 不動産投資の鍵！『高さ制限』を徹底解説
-# 高さ制限とは？不動産投資への影響を解説
不動産投資において、その土地に建てられる建物の高さは、収益に直結する重要な要素です。そして、建物の高さを決定づけるのが「高さ制限」です。
高さ制限とは、都市計画法などの法令に基づいて、それぞれの地域に定められた建物の高さの制限のことを指します。この高さ制限は、日影規制や景観保護、防災などの目的で設定されており、地域によって大きく異なります。
高さ制限が厳しいエリアでは、建築できる建物の階数が限られるため、賃貸住宅やオフィスビルなどの収益物件の規模が制限されます。結果として、得られる賃料収入や売却益にも影響を与える可能性があります。
一方、高さ制限が緩やかなエリアでは、高層建築が可能になるため、多くの入居者やテナントを確保できる可能性があります。ただし、建築コストが高くなる傾向があるため、投資計画を綿密に立てる必要があります。
不動産投資を検討する際には、事前にその地域の高さ制限をしっかりと確認し、収益や費用への影響を分析することが重要です。
建物全体の高さ制限：用途地域による違い
建物の高さは、日当たりや景観、周辺環境に大きな影響を与えるため、都市計画法によって厳しく規制されています。特に用途地域によって、建物の高さ制限は大きく異なるため、不動産投資においては事前にしっかりと確認することが重要です。
例えば、閑静な住宅街に指定されることの多い第一種低層住居専用地域では、建物の高さは10mまたは12m以下と定められています。これは、周囲の住宅への日照を確保し、良好な住環境を守るための措置です。一方、商業地や繁華街に指定されることの多い商業地域では、高さ制限が設けられていない場合や、45m、50m、60mなど、地域によって異なる高い数値が設定されている場合もあります。これは、商業施設の集積を促し、都市機能の向上を図るためのものです。
このように、用途地域によって高さ制限は大きく異なるため、不動産投資を行う際には、その土地にどのような建物が建てられるのか、用途地域と高さ制限の関係を事前に把握しておくことが重要となります。
斜線制限：隣地との関係で決まる高さ
建物の高さ制限の中でも、「斜線制限」は、隣地との関係で厳格に定められています。これは、隣地の日照権を確保するために設けられたルールです。簡単に言うと、自分の土地に建物を建てる際、隣地の敷地に一定の角度で線を引いた範囲（斜線）を超えて建築することはできないという制限です。
この斜線制限は、地域や用途地域によって角度や基準が異なります。例えば、住宅地では、日照を特に重要視するため、商業地域に比べて厳しい制限が課せられる傾向にあります。
不動産投資において、斜線制限を理解することは非常に重要です。なぜなら、斜線制限によって建築可能な建物の規模が制限され、それが収益性に大きく影響する可能性があるからです。例えば、収益物件としてアパートを建築する場合、斜線制限によって階数を減らさざるを得ない場合は、部屋数を確保できず、想定していた収益を得られないことも考えられます。
そのため、不動産投資を行う際には、事前に必ずその土地にどれだけの斜線制限がかかっているのかを把握しておく必要があります。そして、その制限を考慮した上で、建築プランや投資計画を立てることが大切です。
高さ制限が投資利回りに与える影響
建物の高さ制限は、不動産投資の収益性に大きな影響を与えます。なぜなら、高さ制限によって建築可能な延床面積が制限され、賃貸住宅やオフィスとしての収益を生み出すスペースに影響を与えるからです。
例えば、同じ広さの土地でも、高さ制限が厳しいエリアでは低層階しか建てられず、収益を生む賃貸ユニット数を確保することが難しくなります。一方、高さ制限が緩いエリアでは、高層建築が可能となり、多くの入居者やテナントを確保できるため、高い収益を得られる可能性が高まります。
さらに、高さ制限は日照権や景観にも影響を与えるため、周辺環境の価値を左右する要素となります。日当たりや眺望の良い物件は、入居者からの人気も高く、高い賃料を設定できる可能性があります。逆に、高さ制限によって日当たりや眺望が悪くなる場合は、入居者の確保が難しくなり、賃料収入が減少する可能性も考えられます。
したがって、不動産投資を検討する際には、その地域の高さ制限について事前にしっかりと調査し、投資計画に与える影響を慎重に見極める必要があります。
高さ制限をクリアした不動産投資事例
高さ制限をクリアした不動産投資の成功事例を見ていきましょう。
例えば、都心部の高さ制限が厳しいエリアでの事例をご紹介します。
このエリアでは、一般的なマンション建設が難しく、土地の有効活用に悩んでいました。
そこで、地下を深く掘り、地上階数を抑えた高級マンションを建設しました。
高さ制限があることで、周辺の景観を保ちつつ、採光や風通しに優れた住環境を実現しました。
その結果、高価格帯ながら高い入居率を維持し、成功を収めている事例です。
このように、高さ制限を逆手に取ったアイデアと工夫によって、収益性の高い不動産投資を実現できる可能性があります。
