不動産投資の落とし穴？実測面積と公簿面積の違い
投資初心者
先生、不動産投資用語で「実測面積」っていうのがありますが、これは何のことですか？
投資研究者
良い質問だね。「実測面積」は、土地の面積を実際に測量して測った面積のことだよ。建物の場合は「壁芯面積」を使うことが多いけど、土地の場合はこの「実測面積」が使われるんだ。
投資初心者
なるほど。でも、登記簿に載っている面積と違うことってあるんですか？
投資研究者
その通り！ 実は、登記簿に載っている面積（公簿面積）と実測面積は、誤差が生じることがあるんだ。実測面積の方が広い場合は「縄伸び」、狭い場合は「縄縮み」って言うんだよ。
実測面積とは。
不動産投資の世界でよく使われる「実測面積」とは、実際に土地を測量して算出した面積のことです。これは、登記簿に記載されている面積（公簿面積）とは異なる場合があります。公簿面積よりも実測面積の方が広い場合は「縄伸び」、逆に狭い場合は「縄縮み」と呼ばれます。
実測面積とは？その重要性を解説
不動産投資において、物件の広さを把握することは非常に重要です。しかし、いざ資料を手に取ってみると、「実測面積」と「公簿面積」という2つの異なる表記に戸惑う方もいるのではないでしょうか。 実は、この2つの面積には違いがあり、その違いを理解していないと思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性もあるのです。
本稿では、実測面積とは何か、そしてそれがなぜ重要なのかについて詳しく解説していきます。
実測面積と公簿面積の違いとは？
不動産広告や契約書を見ると、「専有面積」や「壁芯面積」といった言葉と共に、「実測面積○○㎡」「公簿面積○○㎡」といった表記を見かけることがあります。どちらも建物の広さを表すものですが、その違いを正しく理解していないと思わぬトラブルに発展する可能性も。そこで今回は、実測面積と公簿面積の違いについて解説していきます。
実測面積とは、実際に建物を測量して算出した面積のことです。一方、公簿面積とは、不動産登記簿に記載されている面積を指します。
一般的に、建物の建築確認申請を行う際には、設計図に基づいて算出した面積を公簿面積として登記します。しかし、実際に建物を建てて測量してみると、施工誤差などによって実測面積と公簿面積が異なるケースが出てくるのです。この差は数センチメートルから数十センチメートル、場合によっては1平方メートル以上のこともあるため注意が必要です。
知っておきたい！縄伸びと縄縮み
不動産取引において、面積は重要な要素です。しかし、実際に測定した面積「実測面積」と、登記簿に記載されている面積「公簿面積」が異なるケースは少なくありません。これは、土地の測量方法の変化や、建物の増改築などが原因です。
特に注意が必要なのが、「縄伸び」と「縄縮み」です。「縄伸び」とは、時間の経過とともに、登記簿上の面積よりも実際の面積が大きくなっている状態を指します。逆に、「縄縮み」は、実際の面積が登記簿よりも小さくなっている状態です。
これらの現象は、土地の境界が曖昧になることで発生しやすく、後々のトラブルに発展する可能性も孕んでいます。例えば、売却時に想定よりも低い価格での取引になる、隣地との境界線で争いが生じるなどです。
不動産投資を検討する際は、実測面積と公簿面積の差異について事前に確認し、潜在的なリスクを把握しておくことが重要です。
実測面積の確認方法
不動産を購入する際、物件情報に記載されている面積は必ずチェックする必要があります。しかし、そこに落とし穴があることをご存知でしょうか？実は、不動産の面積には「実測面積」と「公簿面積」の2種類が存在し、表示されている面積がどちらなのかによって、実際の広さが異なるケースがあるのです。
実測面積とは、実際に部屋の中を測量した面積のことです。そのため、より正確な物件の広さを把握することができます。
実測面積を確認する方法はいくつかあります。
1つ目は、不動産会社に問い合わせることです。
実測面積は必ずしも記載されているわけではありませんが、不動産会社に問い合わせれば教えてもらえることが多いでしょう。
2つ目は、重要事項説明書を確認することです。
重要事項説明書には、実測面積が記載されている場合があります。
3つ目は、自分で測量することです。
自分で測量するのが一番確実ですが、専門的な知識が必要となる場合もあるため、注意が必要です。
実測面積と公簿面積の違いを理解し、物件情報を確認することで、思わぬトラブルを避けることができるでしょう。
実測面積に関するトラブル事例
– 実測面積に関するトラブル事例
不動産投資において、実測面積と公簿面積の差異はトラブルの元となる場合があります。ここでは、実測面積にまつわる代表的なトラブル事例とその対策について解説します。
–事例1 購入後に発覚した面積の不足–
中古物件を購入したAさんは、リフォームの際に実際に部屋の寸法を測ったところ、公簿面積よりも実測面積が5平方メートルも狭かったことに気づきました。
Aさんは不動産会社に問い合わせましたが、「重要事項説明で公簿面積に基づいて説明した」、「実測面積の差異はよくあること」と相手にされず、泣き寝入りするしかありませんでした。
–対策–
* 内見時にメジャーを持参し、自分で大まかな面積を測ってみる
* 不動産会社に実測面積の確認を要求する
* 契約書に実測面積の差異に関する条項を入れる
–事例2 隣地との境界線の曖昧さ–
Bさんは築古のアパートを相続し、不動産投資を始めました。しかし、隣接する土地との境界線が曖昧で、入居者から「自分の敷地内に隣の住民が侵入してくる」といった苦情が相次ぎました。
Bさんは土地家屋調査士に依頼して境界確定測量を行いましたが、多額の費用がかかってしまいました。
–対策–
* 事前に境界標を確認する
* 隣接地との境界線について不動産会社に確認する
* 必要があれば境界確定測量を行う
これらの事例はほんの一部です。実測面積に関するトラブルは、事前にしっかりと確認しておくことで防げるケースがほとんどです。不動産投資を行う際は、安易に契約を結ぶのではなく、実測面積についても入念にチェックしましょう。