不動産投資の盲点！？『縄伸び』で知っておくべきこと

不動産初心者

先生、「縄伸び」って不動産投資用語で出てきました。どういう意味ですか？

たまちゃん

良い質問だね。「縄伸び」は、昔、縄を使って土地を測量していたことに由来するんだ。昔の測量方法は、今の測量に比べて正確さに欠けていたため、実際に測ってみると、登記簿に記載されている面積よりも広い場合があるんだ。この現象を「縄伸び」って言うんだよ。

不動産初心者

なるほど！昔の測量方法が原因なんですね。じゃあ、「縄伸び」した土地は、お得ってことになるんですか？

たまちゃん

うーん、一概には言えないね。登記簿面積よりも広い土地を実際に使える可能性はあるけど、逆に、登記簿面積よりも狭い「縄縮み」って場合もあるからね。不動産投資をするなら、実測面積をよく確認することが重要だよ。

『縄伸び』とは何か？その意味と歴史的背景

不動産投資において、物件の実測面積は、収益や資産価値に直結する重要な要素です。しかし、登記簿上の面積と実測面積が異なるケースは珍しくありません。その discrepancy の原因の一つとなりうるのが、ここで解説する『縄伸び』です。

『縄伸び』とは、土地の境界線を示す縄が、時間の経過や自然の影響で伸びてしまい、実際の面積よりも広くなってしまう現象を指します。かつて、土地の測量は縄を使って行われていました。この縄は、現代のものとは異なり、麻や藁などの天然素材で作られていたため、雨風や湿度の変化によって伸縮しやすかったのです。そのため、測量の時期や状況によって、同じ土地でも面積に誤差が生じる可能性がありました。

時代が下り、測量技術が進歩した現代においても、『縄伸び』は完全に過去の遺物となったわけではありません。古い時代の測量に基づいた土地では、現在もその影響が残っている可能性があります。特に、古い建物が立ち並ぶ地域や、昔ながらの区画整理が行われていない地域では、『縄伸び』によって登記簿上の面積と実測面積に差異が生じているケースが見受けられます。

不動産投資における『縄伸び』の影響：メリットとデメリット

不動産投資において、「縄伸び」という言葉をご存知でしょうか？ これは、土地の境界が曖昧になることで、結果として所有地の面積が増える現象を指します。一見、お得に思えるこの現象ですが、メリットだけでなくデメリットも存在します。

縄伸びによって所有地の面積が増えることは、そのまま資産価値の向上に繋がります。特に、都市部など地価の高い地域では、わずかな面積増加でも大きな利益を生む可能性があります。また、将来的に建物を増築する場合にも、ゆとりが生まれるというメリットもあります。

しかし、メリットばかりではありません。隣接する土地との境界線が曖昧になることで、後々トラブルに発展する可能性も孕んでいます。例えば、隣地との境界確定測量を行う際に、思わぬ費用負担が発生したり、境界線に関して裁判になるケースも考えられます。

縄伸びは、あくまで「結果的に」面積が増える現象であり、意図的に起こせるものではありません。不動産投資を行う際は、縄伸びによって生じる可能性のあるメリット・デメリットを理解し、将来的なトラブルを避けるために、境界線は明確にしておくことが重要です。

『縄伸び』物件の見分け方：実測面積と登記簿の確認

不動産投資において、収益を生み出す要となるのが物件です。しかし、その物件選びには思わぬ落とし穴が存在します。それが今回解説する『縄伸び』です。縄伸び物件をつかまされないためには、実測面積と登記簿の確認が重要になります。

実測面積とは、実際に現地で計測した土地の面積のことです。一方、登記簿に記載されている面積は、過去の測量結果に基づいており、必ずしも実測面積と一致するとは限りません。この実測面積と登記簿面積に差異が生じている場合、縄伸びの可能性があります。

縄伸び物件を購入してしまうと、実際の面積よりも高い価格で購入してしまう可能性があります。また、固定資産税や都市計画税などの税金が割高になる可能性も。さらに、将来的に売却する際に、買い手がつきにくくなる可能性も考えられます。

実測面積は、専門の土地家屋調査士に依頼するのが確実です。費用はかかりますが、縄伸びのリスクを回避するために、実測面積の確認は非常に重要と言えます。

登記簿は、法務局で誰でも閲覧することができます。登記簿謄本を取得することで、過去の所有者の情報や、抵当権などの情報も確認することができます。

実測面積と登記簿の確認は、縄伸び物件を見分けるための重要な手段です。不動産投資を検討する際には、必ずこれらの情報を確認するようにしましょう。

『縄伸び』によるトラブルを避けるために：契約時の注意点

不動産取引、特に中古物件の売買において、「縄伸び」という言葉が使われることがあります。これは、実際に測量した結果、登記簿上の面積よりも土地の面積が広い、あるいは狭いと判明する現象を指します。売買価格はこの面積に基づいて決定されるため、縄伸びによって想定外の金銭トラブルが発生する可能性も。そこで今回は、契約時の注意点を中心に解説していきます。

まず、重要事項説明書に記載されている土地面積が「実測面積」なのか「登記簿面積」なのかを確認しましょう。実測面積の場合、すでに縄伸びの可能性が考慮されていると考えられます。一方、登記簿面積の場合は、将来的な縄伸びの可能性を考慮する必要があります。

売買契約書に縄伸びに関する条項を含めることも重要です。具体的には、縄伸びが発生した場合の売買価格の調整方法や、どちらが測量費用を負担するかなどを明確に定めておくべきです。

さらに、過去の取引事例や近隣地の状況を調べることも有効です。過去の取引で縄伸びが発生している場合、同様の事態が起こる可能性があります。また、近隣地の状況から、将来的に境界線が変更される可能性などを予測することができます。

不動産取引は高額な取引となるため、後々のトラブルを避けるためにも、事前にしっかりと準備しておくことが大切です。

まとめ：『縄伸び』を理解し、不動産投資を成功させよう

不動産投資は、株式投資などと並び、人気のある資産運用方法の一つです。しかし、不動産投資には、潜在的なリスクも潜んでいます。その一つが、「縄伸び」と呼ばれるものです。

「縄伸び」とは、建築基準法や都市計画法などの法規制の変更によって、当初は建築できなかった土地に、後から建築が可能になることを指します。

一見すると、土地の価値が上がり、不動産投資家にとってはプラスになるように思えるかもしれません。しかし実際には、周辺に同様の物件が増加することで、競争が激化し、家賃相場が下落する可能性も孕んでいます。

「縄伸び」による影響は、地域や物件によって大きく異なります。そのため、不動産投資を行う際には、事前に綿密な市場調査を行い、「縄伸び」の可能性やその影響度合いを見極めることが重要です。

「縄伸び」は、不動産投資における潜在的なリスクの一つですが、事前にしっかりと理解しておくことで、リスクを最小限に抑え、成功に導くことも可能です。

不動産投資を検討する際は、「縄伸び」についても考慮し、慎重かつ計画的に進めるようにしましょう。