投資初心者
先生、不動産投資のパンフレットを見ていると、『内法』っていう言葉が出てくるんですけど、これは何ですか？
投資研究者
良い質問だね！『内法』は、建物の床面積を測る時の基準の一つなんだ。簡単に言うと、部屋の壁の内側で測った面積のことだよ。
投資初心者
へぇ〜。じゃあ、パンフレットに載っている面積と違うんですか？
投資研究者
そうなんだ。パンフレットに載っている面積は『壁芯』といって、壁の中心で測った面積で表示されていることが多いんだ。だから、『内法』で測った面積よりも少し広くなるんだよ。
内法とは。
不動産投資において、「内法」という言葉は、部屋の広さを測る際に、壁の厚さを含まない部分を指します。つまり、壁の内側で測定した面積のことです。一方、不動産広告などでよく見かける床面積は、「壁芯」と呼ばれる、壁の中心線で測定した面積で表示されています。そのため、内法で計算した面積と、壁芯で計算した面積の間には、常に差が生じることになります。
不動産投資における『内法』とは？
不動産投資において、物件の広さは重要な要素です。しかし、いざ物件情報を見ると「内法面積」や「実測面積」など、聞き慣れない言葉が使われていることがあります。これらの違いを理解せずに投資してしまうと、想定していたよりも狭い、あるいは使いにくい物件だったという事態になりかねません。
本稿では、不動産投資における「内法」とは何か、そして実測面積との違いを分かりやすく解説していきます。
内法面積と壁芯面積の違いを理解する
不動産広告やパンフレットを見ると、「内法面積○○㎡」といった表記を目にします。しかし、不動産投資においては、この内法面積だけでなく、実測面積についても理解を深めておくことが重要です。なぜなら、内法面積と実測面積には違いがあり、それが収益に影響を与える可能性があるからです。
特に、マンション投資においては、壁芯面積という用語が登場します。これは、建物の壁の中心線から計測した専有面積を表すもので、内法面積とは異なる算出方法を用います。つまり、同じ物件でも、内法面積と壁芯面積では、数値が異なる場合があるのです。
この違いは、投資家の収益に直接影響を与えます。例えば、同じ広さと謳っていても、内法面積と壁芯面積のどちらを基準に賃料を設定するかによって、実際の利回りが変わってくる可能性があります。そのため、不動産投資を行う際には、内法面積と壁芯面積の違いを正しく理解し、その上で収益性を判断することが大切です。
実測面積との差が生じる理由
不動産広告や重要事項説明書などで目にする「内法面積」。これは、マンションの専有面積を示す際に用いられることが多いですが、実際に部屋を測ってみると、この内法面積と異なる場合があります。なぜこのような差が生じるのでしょうか？
内法面積は、壁の内部を基準に計測した面積を指します。一方、実測面積は、実際に部屋の中を計測した面積です。そのため、壁の厚みや柱の出っ張りなどが影響し、内法面積よりも実測面積の方が小さくなるケースが一般的です。
また、建築基準法上の「容積率」も関係しています。容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合を示すもので、建物の高さを制限する役割があります。そのため、デベロッパーは、容積率を最大限に活用するために、壁を薄くしたり、柱を細くしたりする工夫を凝らしています。結果として、内法面積と実測面積の差が大きくなる可能性があります。
さらに、古い建物では、建築当時の計測方法と現在の計測方法が異なるために、差が生じることもあります。
実測面積との差は、物件によって異なります。そのため、不動産投資をする際には、内法面積だけでなく、実測面積も確認することが重要です。
内法面積が投資判断に与える影響
不動産投資を検討する際、収益性を左右する要素として「面積」は非常に重要です。しかし、一口に面積と言っても、「内法面積」と「実測面積」という2つの種類があることをご存知でしょうか？
収益物件の情報では、一般的に「内法面積」が表記されます。これは、壁や柱の内側を計測した面積を指します。一方、「実測面積」は、壁の中心線で計測した面積です。つまり、同じ物件でも、内法面積よりも実測面積の方が広くなるのが一般的です。
この違いが、投資判断に影響を与えることがあります。例えば、賃料は内法面積を基準に算出されることが多いです。しかし、実測面積の方が広ければ、実際の居住スペースはより広くなり、入居者にとって魅力的となります。結果として、高い賃料設定が可能になる可能性も考えられます。
一方で、固定資産税や火災保険料などの費用は、実測面積を基準に算出されることがあります。そのため、内法面積だけを重視して投資判断を行うと、想定していたよりも費用がかさんでしまう可能性も考慮しなければなりません。
不動産投資を成功させるためには、内法面積と実測面積の違いを正しく理解し、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上で、総合的に判断することが重要です。
内覧時に実測面積を確認する重要性
不動産投資において、物件の広さは収益に直結する重要な要素です。しかし、物件情報に記載されている面積だけを鵜呑みにしてはいけません。なぜなら、一般的に表記されている「内法面積」と、実際の居住スペースを示す「実測面積」には、思わぬ差が生じているケースがあるからです。
内覧時は、図面上の数値だけでなく、必ずメジャーを持参して実測を行いましょう。特に、壁の厚みや柱の出っ張りなど、図面では分かりにくい部分まで細かく計測することが重要です。実測面積が内法面積と比べて極端に狭い場合は、その理由を不動産会社に確認し、納得した上で購入を検討しましょう。
