先生、「特定目的信託」って、何か簡単に説明してもらえますか？ 不動産投資用語で出てきたんですけど、よく分からなくて…
なるほど。「特定目的信託」は、簡単に言うと、不動産を小口化して、多くの人に投資してもらうための仕組みだよ。 新しい法律でできたんだ。
小口化っていうのは、例えば大きな建物を小さく分けて売る、みたいなイメージですか？
そう！ イメージとしては近いね。 小さく分けて売ることで、大きなお金がなくても不動産投資ができるようになるんだ。昔はTMKっていう会社を作らないといけなかったんだけど、今はこの「特定目的信託」を使えば、もっと簡単にできるようになったんだよ。
不動産投資の進化: 新SPC法と特定目的信託
特定目的信託とは。
不動産投資の世界でよく使われる「特定目的信託」は、新しいSPC法によって作られた仕組みです。これは、資産を流動化するために、信託契約を結ぶ際に、信託受益権を分割して複数の投資家に取得してもらうことを目的としています。これまで、特定資産を信託受益権にする場合、TMKという会社を設立して流動化を行う必要がありました。しかし、この「特定目的信託」を利用することで、オリジネーターは対象となる資産を信託銀行に信託するだけで、TMKを設立せずに信託受益権を分割できるようになりました。つまり、TMK設立の手間とコストを削減できるというメリットがあります。
特定目的信託(特定信託)とは？
特定目的信託（特定信託）とは、信託法に基づき、特定の目的のために財産を管理・運用する仕組みです。
具体的には、委託者と呼ばれる財産の所有者が、受託者と呼ばれる信託会社に財産を移転し、あらかじめ定められた受益者のために財産の管理・運用を託します。
この特定目的信託は、従来の信託とは異なり、受益者をはじめから特定しなくても良いという特徴があります。
また、信託財産は他の財産と分別して管理されるため、万が一、受託者が倒産した場合でも影響を受けにくいというメリットがあります。
新SPC法で何が変わった？
2021年12月に施行された改正会社法により、不動産投資のスキームに変化が生まれています。特に注目すべきは、合同会社が特定目的会社（SPC）としてより利用しやすくなった点です。従来、SPCといえば株式会社が主流でしたが、設立の手続きやコストの面でハードルがありました。しかし、新SPC法では、合同会社でも簡易な手続きと低コストでSPCを設立できるようになり、多くの投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
具体的には、資本金の払込が不要になったことや、決算公告の義務がなくなったことなどが挙げられます。これらの変更により、設立や維持にかかる費用と手間が大幅に削減され、よりスムーズな不動産投資が可能となりました。
新SPC法は、不動産投資市場に新たな風を吹き込む可能性を秘めています。特に、中小企業や個人投資家にとっては、より参入しやすい環境が整ったと言えるでしょう。今後、新SPC法を活用した不動産投資スキームがどのように発展していくのか、注目が集まります。
特定目的信託のメリット
特定目的信託は、不動産投資において多くのメリットをもたらします。まず、信託財産は受託者の固有財産とは分離され、倒産隔離が図られるため、投資家は安心して投資に臨めます。また、受益権を少額単位で発行できるため、少額から不動産投資に参入しやすくなるという点も魅力です。さらに、専門知識を持つ受託者に運営を任せられるため、投資家自身の負担を軽減できるというメリットもあります。これらのメリットから、特定目的信託は、今後の不動産投資において重要な役割を担うと考えられています。
不動産投資における特定目的信託の活用例
特定目的信託は、不動産投資においてもその活用が広がっています。以下に、具体的な活用例をいくつかご紹介します。
-1. 不動産証券化への活用-
複数の投資家から資金を集め、特定目的信託を通じて不動産を取得、その賃料収入などを投資家に分配するスキームです。これにより、少額から不動産投資に参入することが可能となります。
-2. 不動産開発事業への活用-
不動産開発事業において、特定目的信託を用いることで、事業の透明性や資金調達の柔軟性を高めることができます。具体的には、開発資金を特定目的信託に信託し、開発会社は信託財産として開発を行うため、投資家はより安心して投資できます。
-3. 不動産の相続対策への活用-
相続対策として、保有不動産を特定目的信託に信託することで、円滑な遺産分割や相続税対策が可能になります。また、信託を活用することで、財産の管理を専門家に任せられるというメリットもあります。
このように、特定目的信託は不動産投資において様々なメリットをもたらすことから、今後もその活用範囲はますます広がっていくと予想されます。
まとめ
本稿では、不動産投資における新たなスキームとして注目される「新SPC法」と「特定目的信託」について解説しました。従来の不動産投資は、多額の資金が必要で、手続きも煩雑であるという課題がありました。しかし、新SPC法と特定目的信託は、これらの課題を克服し、より多くの人が不動産投資に参入しやすくなるというメリットがあります。
新SPC法は、少人数・少額からのSPC設立を可能にし、不動産投資のハードルを下げます。一方、特定目的信託は、信託を活用することで、より柔軟で安全な投資スキームを実現します。
これらの新しいスキームは、不動産投資の可能性を大きく広げると期待されています。今後、それぞれの制度のメリットを活かした投資戦略が求められます。
