不動産投資の基礎知識：数理上資産額とは？

不動産投資の基礎知識：数理上資産額とは？

投資初心者

先生、「数理上資産額」って、何ですか？難しそうな言葉でよく分かりません。

投資研究者

そうだね。「数理上資産額」は簡単に言うと、将来もらえるお金を計算に入れて、今の資産が実際にはいくらになるかを表したものなんだ。

投資初心者

将来もらえるお金も計算に入れるんですか？

投資研究者

そうだよ。例えば、将来アパートの家賃収入が見込める場合、そのお金も考慮して計算する必要があるんだ。そのために「数理的評価」って方法を使って調整するんだよ。だから「数理上資産額」は、純資産額にプラスになる場合もあれば、マイナスになる場合もあるんだ。

数理上資産額とは。

不動産投資において、「数理上資産額」とは、純粋な資産価値である「純資産額」に対して、必要に応じて評価方法を調整した結果を加味した金額です。この調整は「資産評価調整額」と呼ばれ、プラスになることもマイナスになることもあります。具体的には、「財政計算（掛金計算）」や「積立上限額に係る財政検証」といった場面で使用されます。ただし、資産の評価に市場価格を用いる場合は、特別な調整は不要となるため、「数理上資産額」と「純資産額」は一致することになります。

計算式は以下の通りです。

* 数理上資産額＝純資産額＋資産評価調整加算額
* 数理上資産額＝純資産額 − 資産評価調整控除額

数理上資産額とは何か？

不動産投資において、収益物件の価値を評価する指標は数多く存在しますが、その中でも「数理上資産額」は重要な指標の一つです。数理上資産額とは、将来その不動産が生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の合計額のことを指します。

もう少し具体的に説明すると、不動産投資は、家賃収入など将来にわたって収益を得ることを目的とする投資です。そして、数理上資産額は、将来得られるであろう家賃収入などの収益から、管理費や税金などの費用を差し引いた純収益を、現在の価値に割り引いて合計することで算出されます。

この際、将来の収益を現在の価値に割り引くために「割引率」を用いますが、この割引率によって数理上資産額は大きく変動します。割引率は、一般的に市場金利やリスクなどを考慮して決定されます。

数理上資産額は、不動産投資の将来性を評価する上で非常に重要な指標となります。なぜなら、現在の不動産価格と数理上資産額を比較することで、その不動産が割高であるか、割安であるか、を判断する材料となるからです。

数理上資産額の計算方法

数理上資産額を計算するには、まず「取得価額」を把握する必要があります。取得価額とは、不動産の購入にかかった費用全体を指します。具体的には、売買価格に加えて、仲介手数料や登録免許税、不動産取得税などの諸費用も含まれます。

次に、この取得価額から「減価償却費」を差し引きます。減価償却費とは、建物部分の価値が経年劣化によって減少していくことを金額で表したものです。建物の種類や構造によって定められた耐用年数に応じて、毎年一定の割合で取得価額から控除していきます。

取得価額から減価償却費を差し引いた金額が、その時点における「数理上資産額」となります。つまり、数理上資産額とは、取得時の価格から、経年劣化による価値の減少分を差し引いた、理論上の資産価値を表していると言えるでしょう。

純資産額との違い

不動産投資において、自身の資産状況を正しく把握することは非常に重要です。その指標となるのが「数理上資産額」と「純資産額」です。どちらも重要な指標ですが、その算出方法や意味合いは異なります。

純資産額は、個人が保有する全資産から負債を差し引いた金額を表します。例えば、1億円の不動産を所有し、ローン残高が6,000万円ある場合、純資産額は4,000万円となります。

一方、数理上資産額は、不動産投資における将来的な収益を考慮した資産価値を指します。具体的には、不動産から得られるであろう将来の賃料収入などを現在価値に割り引いて算出します。

つまり、純資産額が現在の資産状況を「静的」に示すのに対し、数理上資産額は将来的な収益力も加味した「動的」な指標と言えるでしょう。不動産投資の成功には、この両者を理解し、戦略的に運用していくことが求められます。

不動産投資における重要性

不動産投資を行う上で、収益性は最も重要な要素の一つと言えるでしょう。収益物件の将来的な価値を評価する際、客観的な指標を用いることが不可欠となります。その指標の一つが「数理上資産額」です。数理上資産額は、将来得られるであろうと予測される純収益の現在価値の合計を意味します。つまり、将来的な収益を現在の価値に換算することで、投資対象としての魅力度を測ることができるのです。