不動産投資で知りたい「ジェンセンの測度」とは？

不動産投資で知りたい「ジェンセンの測度」とは？

投資初心者

先生、「ジェンセンの測度」って、何ですか？難しそうな単語でよくわからないんですけど…

投資研究者

なるほど。「ジェンセンの測度」は、投資の成績を評価する指標の一つで、簡単に言うと「リスクを考慮した上での儲け度合い」を表しているんだ。例えば、同じように儲かっても、ハイリスクハイリターンな投資と、ローリスクローリターンな投資では、評価が変わってくるよね？それを数値化したものと考えてください。

投資初心者

うーん、なんとなくわかった気がします。つまり、リスクを差し引いて、どれだけ効率的に儲けたかを測るものってことですか？

投資研究者

その通り！まさに「リスクを考慮した上での儲け度合い」を測るのが「ジェンセンの測度」なんだ。プラスならリスクに見合ったリターンが出ている、マイナスならリスクに見合ったリターンが出ていないと判断できるんだよ。

ジェンセンの測度とは。

不動産投資の世界で、「ジェンセンの測度」はパフォーマンスを測る重要な指標の一つです。別名「ジェンセンのα（アルファ）」とも呼ばれ、あるポートフォリオが実際に上げたリターンと、そのリスクレベルを考慮した期待リターンとの差を表しています。言い換えれば、リスクに見合ったリターンを上回る「超過リターン」を測る指標と言えるでしょう。リスクの測り方は「トレーナーの測度」と同じく、ベータ（β）値を用います。具体的には、以下の計算式で算出されます。

ジェンセンの測度 = （ポートフォリオの実際のリターン） – （ポートフォリオの期待リターン）

数式で表すと、

θj = RA – {Rf + βA(RM – Rf)}

となります。

ここで、

* θj：ジェンセンのアルファ
* RA：ポートフォリオの収益率
* Rf：安全資産の収益率
* RM：市場全体のポートフォリオの収益率
* βA：ポートフォリオのベータ値

をそれぞれ表しています。

ジェンセンの測度は、シャープ・レシオやトレーナーの測度と関連性の高い指標です。

ジェンセンの測度：不動産投資のパフォーマンス評価基準

不動産投資の世界では、投資物件の収益性はもちろんのこと、リスクとリターンのバランスを適切に評価することが重要です。その際に役立つ指標の一つが「ジェンセンの測度」です。

ジェンセンの測度は、投資家が期待するリターンと、実際に得られたリターンの差を測る指標です。具体的には、投資対象のリスク水準を考慮した上で、超過リターン（アルファ）がどれくらいあったのかを示します。

例えば、同じ水準のリスクを持つ2つの不動産投資信託（REIT）AとBがあるとします。ジェンセンの測度が高い場合は、同じリスク水準でありながら、より高いリターンを得られたことを意味します。

ジェンセンの測度がプラスであれば、市場平均を上回るパフォーマンスをあげていると判断できます。逆に、マイナスであれば市場平均を下回るパフォーマンスとなります。

不動産投資を行う際には、収益性だけでなく、リスクも考慮することが重要です。ジェンセンの測度は、リスクを考慮した上でのパフォーマンスを評価する指標として、投資判断の材料の一つとして活用することができます。

超過リターンを測る：α（アルファ）の重要性

不動産投資において、市場平均を上回るリターンを獲得することは重要な目標です。この超過リターン、つまり市場全体のパフォーマンスよりもどれだけ優れた成績を収められるか、を表す指標の一つに「α（アルファ）」があります。

αは、CAPM（資本資産価格モデル）と呼ばれる理論に基づいて算出されます。CAPMは、ある投資がどれだけリスクを取っているかを考慮した上で、期待されるリターンを予測するモデルです。そして、αは、このCAPMで予測されるリターンと、実際の投資で得られたリターンの差を表しています。

αがプラスであれば、市場リスクを考慮した上で、その投資が超過リターンを生み出していることを意味します。つまり、αは投資の運用能力を評価する指標として用いられるのです。不動産投資においても、市場平均を上回るパフォーマンスを目指すのであれば、αを意識した投資戦略が欠かせません。

計算式で見るジェンセンの測度

「ジェンセンの測度」を計算式で表すと、以下のようになります。

ジェンセンの測度 = 投資ポートフォリオの期待収益率 – (リスクフリーレート + β × (市場ポートフォリオの期待収益率 – リスクフリーレート))

一見複雑そうですが、一つずつ見ていきましょう。まず、「投資ポートフォリオの期待収益率」は、対象となる投資物件や不動産投資信託（REIT）などに投資した場合に期待できる収益率です。次に、「リスクフリーレート」は、国債など元本が保証されていると考えられる資産の利回りです。「β」は、市場全体の動きに対する投資ポートフォリオの価格変動の大きさを示す指標です。そして、「市場ポートフォリオの期待収益率」は、市場全体に投資した場合に期待できる収益率です。

この計算式を用いることで、投資ポートフォリオが市場リスクに対してどの程度のリターンを生み出しているかを数値化することができます。ジェンセンの測度がプラスであれば、市場リスクに見合ったリターンを上回っていることを意味し、マイナスであれば下回っていることを意味します。

ただし、ジェンセンの測度はあくまでも過去のデータに基づいた指標であり、将来のリターンを保証するものではありません。投資判断の際には、他の指標と合わせて総合的に判断することが重要です。

シャープ・レシオやトレーナーの測度との違い

不動産投資のパフォーマンスを評価する際によく用いられる指標に「シャープ・レシオ」や「トレーナーの測度」などがあります。これらの指標は、リスクに対してどれだけのリターンを得られたかを測る指標として広く知られています。では、同じくリスクとリターンの関係性を表す「ジェンセンの測度」とは、これらの指標と何が違うのでしょうか？

ジェンセンの測度は、シャープ・レシオやトレーナーの測度と異なり、市場リスク（システマティックリスク）を考慮に入れた上で、投資家がどれだけ超過リターンを獲得できたかを測定します。具体的には、対象となる投資の期待リターンと、市場の動きに連動する仮想的なポートフォリオ（市場ポートフォリオ）の期待リターンの差を測ります。

一方、シャープ・レシオやトレーナーの測度は、リスクフリーレートを基準にどれだけ効率的にリターンを獲得できたかを評価します。そのため、市場全体が好調な場合は、市場リスクの影響を大きく受ける投資信託などであっても高い評価を得やすくなる傾向があります。

不動産投資は、株式投資などと比べて市場リスクの影響を受けにくい投資先と言われています。そのため、市場リスクの影響を考慮したジェンセンの測度を用いることで、より精度の高いパフォーマンス評価が可能になると考えられます。