不動産投資：実現損益を理解しよう

不動産投資：実現損益を理解しよう

投資初心者

先生、「実現損益」ってどういう意味ですか？難しくてよくわからないんです。

投資研究者

なるほど。「実現損益」は、不動産投資で実際に利益や損失が確定した金額のことだよ。例えば、アパートを売って現金を受け取ったり、家賃収入を得たりした時に発生するね。

投資初心者

じゃあ、まだアパートを売ってない場合は実現損益にはならないんですか？

投資研究者

その通り！アパートの価値が上がっていても、売って現金化するまでは「評価損益」といって実現損益には含まれないんだ。実現損益はあくまでも実際に現金のやり取りが発生した時に確定する損益のことだよ。

実現損益とは？

不動産投資における「実現損益」とは、実際に物件を売却した時に確定する損益のことです。不動産投資では、保有期間中の賃料収入や物件の価値変動などにより、評価損益が発生します。しかし、これらの利益や損失はあくまで「評価」上のものであり、実際に売却して現金化するまでは確定しません。 実現損益は、売却価格から購入価格や諸費用を差し引いて算出されます。例えば、1億円の物件を1.2億円で売却した場合、売却益である2,000万円から購入時や売却時にかかった費用を差し引いたものが実現損益となります。

不動産投資における実現損益の例

– 不動産投資における実現損益の例

ここでは、具体的な例を用いて不動産投資における実現損益を解説します。

-ケーススタディ中古マンション投資-

Aさんは、東京都内に築10年の中古マンションを投資用として1億円で購入しました。購入費用には、仲介手数料や登録免許税などの諸費用500万円も含まれています。Aさんは、この物件を賃貸に出し、年間家賃収入600万円を得て、10年間保有した後、売却することにしました。

-1. 購入時-

* 購入価格1億円
* 諸費用500万円
* -合計投資額1億500万円-

-2. 保有期間中-

* 年間家賃収入600万円
* 10年間の総家賃収入6,000万円

-3. 売却時-

* 売却価格1億2,000万円
* 売却にかかった費用（仲介手数料等）600万円
* -売却による実収入1億1,400万円-

-実現損益の計算-

実現損益は、（売却による実収入＋保有期間中の総家賃収入）- 合計投資額で計算できます。

* (1億1,400万円 ＋ 6,000万円) – 1億500万円 ＝ -6,900万円-

上記ケースでは、Aさんは不動産売却と家賃収入により、10年間で6,900万円の実現利益を得ることができました。

-重要なポイント-

* 実現損益は、あくまで売却または賃貸契約終了時に確定する損益です。保有期間中は評価損益が発生する可能性がありますが、これはあくまで「評価」上の損益であり、実現損益とは異なります。
* 上記は簡略化された例であり、実際には固定資産税や管理費、修繕費、ローン返済などの費用も発生します。これらの費用も考慮した上で、実現損益を計算する必要があります。

不動産投資における実現損益は、様々な要因によって変動します。投資を検討する際には、これらの要素を理解した上で、慎重に判断することが重要です。

実現損益と評価損益の違い

不動産投資において、利益が出ているのか損失が出ているのかを把握することは非常に重要です。その際に理解しておきたいのが「実現損益」と「評価損益」です。

実現損益とは、実際に不動産を売却したり、賃料収入を得たりすることで確定した損益のことを指します。例えば、1億円の物件を1.2億円で売却した場合、2,000万円の実現利益が発生します。反対に、9,000万円で売却した場合は、1,000万円の実現損失となります。

一方、評価損益とは、保有している不動産の時価が変動することによって生じる損益です。例えば、1億円の物件の時価が1.1億円に上昇した場合、1,000万円の評価利益が発生します。しかし、評価損益はあくまで評価時点での時価に基づくものであり、実際に売却して利益が確定したわけではありません。

不動産投資では、長期的な視点に立って収益を判断することが重要です。そのため、短期的な評価損益に一喜一憂するのではなく、着実に賃料収入を得ながら、売却による実現利益を目指していくことが大切です。

確定申告における実現損益

不動産投資では、売却益や賃料収入など、さまざまな利益と費用が発生します。確定申告では、これらの利益と費用を正確に計算し、納税額を確定する必要があります。この計算に欠かせないのが「実現損益」です。

実現損益とは、実際に現金のやり取りが発生した損益のことを指します。例えば、不動産を売却して利益が出た場合や、逆に損失が出た場合、その利益や損失は実現損益として計上されます。また、賃料収入や必要経費なども、実際に現金のやり取りが発生した時点で実現損益として認識されます。

確定申告では、この実現損益に基づいて税金の計算が行われます。そのため、不動産投資を行う上で、実現損益の概念をしっかりと理解しておくことが重要です。具体的には、不動産の売却や賃貸経営によってどのようなタイミングで実現損益が発生するのか、また、どのような費用を経費として計上できるのかなどを把握しておく必要があります。

長期的な視点で実現損益をとらえる

不動産投資において、「実現損益」は重要な概念です。これは、実際に物件を売却した時に確定する損益であり、投資の成功を測る一つの指標となります。しかし、短期的な実現損益のみに注目するのは危険です。

不動産投資は、株式投資などと比べて長期的な視点が求められます。なぜなら、不動産は流動性が低く、短期的に売却が難しいからです。そのため、たとえ短期間で物件の価値が下落したとしても、すぐに売却してしまうと損失を確定してしまう可能性があります。

一方、長期的に保有することで、家賃収入を得ながら、景気回復に伴う値上がりを期待できます。また、時間の経過とともにローン残高も減少し、最終的な売却益を大きくできる可能性も高まります。

このように、不動産投資における実現損益は、長期的な視点で捉えることが重要です。短期的な市場の変動に一喜一憂せず、腰を据えて投資を続けることで、最終的な成功に近づけるでしょう。