不動産投資の評価指標：時間加重収益率を解説
投資初心者
先生、「時間加重収益率」って難しくてよくわからないんですけど、簡単に説明してもらえますか？
投資研究者
時間加重収益率は、投資の本当の成績を見るための指標だよ。例えば、年金のように途中で入金や出金があると、投資の成績が分かりにくくなるよね？ 時間加重収益率は、そういった外部要因の影響を除いて、純粋な運用成績を測るのに役立つんだ。
投資初心者
なるほど。でも、計算方法が色々あるみたいで複雑ですね…
投資研究者
確かに厳密に計算しようとすると複雑だけど、大まかに理解するなら、期間中の収益率を平均化したものと考えてOKだよ。重要なのは、外部要因に左右されずに運用スキルを評価できる点なんだ。
時間加重収益率とは。
-時間加重収益率-とは、不動産投資において、運用会社の力量を測るための指標です。
企業年金の掛け金や給付金など、運用会社がコントロールできない資金の流入出の影響を排除し、純粋な運用能力を評価します。
計算方法には、正確な「厳密法」と、計算が簡易な「簡便法」があります。
厳密法は日々の資産評価が必要になるなど手間がかかるため、実際には、近似値を算出する簡便法が用いられることが多いです。
-時間加重収益率と対比される指標に、金額加重収益率があります。-
時間加重収益率とは？
時間加重収益率（Time-Weighted Rate of Return TWRR）とは、投資期間における運用成績を評価する指標の一つです。不動産投資においては、物件の売買や賃料収入など、期間中のキャッシュフローの変動を考慮して、投資元本に対する収益率を正確に把握するために用いられます。従来の単純利回りやROIといった指標では、投資期間中の資金の流出入が考慮されないため、長期的な投資評価には不向きです。一方、時間加重収益率は、期間を複数の期間に分割し、それぞれの期間における収益率を計算して、それらを幾何平均することで算出されます。これにより、投資タイミングや期間中の資金の流出入の影響を受けにくい、より正確な投資パフォーマンスの評価が可能となります。
なぜ時間加重収益率が重要なのか？
不動産投資を検討する際、収益性を正しく把握することは非常に重要です。そのために用いられる指標の一つが-時間加重収益率（TWRR Time-Weighted Rate of Return）-です。
時間加重収益率は、投資期間中の-複利効果-を考慮した収益率であり、投資期間が異なる複数の投資案件を比較する際に特に役立ちます。例えば、1年で10%の収益を上げた投資Aと、3年かけて25%の収益を上げた投資Bでは、一見Bの方が収益性が高そうですが、-投資期間-が異なるため単純比較はできません。時間加重収益率を用いることで、このようなケースでも-年間収益率-を算出し、適切な比較が可能になります。
時間加重収益率の計算方法：厳密法と簡便法
時間加重収益率は、期間中の投資元本に対する収益率を正確に把握するために用いられる指標ですが、その計算方法には厳密法と簡便法の二つがあります。
厳密法は、期間中のあらゆる入出金が生じたタイミングを考慮して計算するため、最も正確な時間加重収益率を求めることができます。しかし、計算が複雑になるため、実務ではあまり用いられていません。
一方、簡便法は、期間中の入出金を期首または期末に集約して計算するため、厳密法に比べて計算が容易です。そのため、簡便法は実務で広く用いられています。
ただし、簡便法はあくまで概算値であるため、厳密法に比べて正確性に劣る点に注意が必要です。特に、期間中の入出金の金額が大きく変動する場合は、簡密法では正確な時間加重収益率を求められない可能性があります。
そのため、正確な時間加重収益率を求める必要がある場合には、厳密法を用いることが望ましいでしょう。
不動産投資における時間加重収益率の活用事例
– 不動産投資における時間加重収益率の活用事例
時間加重収益率は、投資期間が異なる複数の投資案件を比較する際に特に役立ちます。また、運用期間中の資金の流出入の影響を排除できるため、純粋な運用成績を評価することができます。
例えば、AさんとBさんがそれぞれ異なる不動産投資を行い、5年後に売却したとします。Aさんは好調な市場環境で高値で売却できた一方、Bさんは市場の低迷により売却価格が購入価格を下回ってしまったとします。この場合、単純な収益率ではAさんの投資成績が良く見えてしまいます。
しかし、時間加重収益率を用いることで、それぞれの投資期間における市場の状況や、資金の流出入の影響を排除し、純粋な運用成績を比較することができます。これにより、仮にBさんが市場の低迷期にも関わらず、適切な運用によって収益を上げていた場合、時間加重収益率ではAさんよりも高い数値になる可能性があります。
このように、時間加重収益率は、短期間の市場環境や一時的な要因に左右されずに、長期的な視点で投資案件を評価する際に非常に有効な指標と言えるでしょう。
金額加重収益率との違い
不動産投資において、収益性を評価する指標は複数存在します。その中でも、時間加重収益率と金額加重収益率は、投資期間全体のパフォーマンスを測る上で重要な指標として挙げられます。しかし、この2つの指標は混同されやすく、その違いを正しく理解することが重要です。
時間加重収益率は、投資期間を複数の期間に分割し、それぞれの期間における収益率を掛け合わせて算出します。この指標は、投資期間中の入出金のタイミングを考慮せず、純粋に運用成績を評価することに重点を置いています。そのため、短期間の収益率を比較する際や、ファンドマネージャーなど運用者のパフォーマンスを評価する際に適しています。
一方、金額加重収益率は、投資期間中の入出金のタイミングを考慮して算出されます。つまり、投資家が実際に得られた収益を反映した指標と言えます。そのため、投資家自身の投資成果を評価する際には、金額加重収益率を用いる方が適切です。
このように、時間加重収益率と金額加重収益率は、それぞれ異なる特徴を持つ指標です。どちらの指標を用いるべきかは、評価の目的や状況によって判断する必要があります。重要なことは、それぞれの指標の違いを正しく理解し、適切に使い分けることです。