不動産証券化の基礎: 資産流動化型とは？

不動産証券化の基礎: 資産流動化型とは？

投資初心者

先生、「資産流動化型」ってどういう意味ですか？難しくてよくわからないです。

投資研究者

なるほど。「資産流動化型」は、簡単に言うと「不動産を現金に変えやすくする仕組み」だよ。例えば、大きなビルを証券化して、小口で売買できるようにするイメージだね。

投資初心者

証券化ですか？証券って株式みたいなものですか？

投資研究者

そうだね。株式も証券の一種だよ。不動産を証券化すると、多くの人が少しずつ投資できるようになるんだ。そうすることで、元々不動産を持っていた人は、現金を得やすくなるんだよ。

資産流動化型とは。

不動産投資の世界でよく使われる「資産流動化型」という言葉は、不動産を証券化する際の方式の一つです。これは、特定の不動産を流動化することによって、資金調達を主な目的としています。

資産流動化型とは何か？

不動産証券化には、大きく分けて「資産流動化型」と「資金調達型」の2種類が存在します。

本記事で解説する「資産流動化型」は、その名の通り、不動産を証券化することで、流動性の低い不動産を流動性の高い証券に変えることを目的としています。

具体的には、保有している不動産を特定目的会社（SPC）に売却し、そのSPCが発行する証券を投資家に販売することで資金調達を行います。

この方法により、不動産を保有し続けるよりも効率的に資金を調達できるだけでなく、不動産市場の価格変動リスクを分散できるというメリットがあります。

具体的な仕組みとプロセス

不動産証券化にはいくつかの種類がありますが、「資産流動化型」はその中でも一般的な手法です。ここでは、その具体的な仕組みとプロセスを段階的に見ていきましょう。

まず、不動産を保有する企業（Originator）は、特定の不動産を「特別目的会社（SPC Special Purpose Company）」に売却します。SPCは、この不動産を証券化するために設立されたペーパーカンパニーです。

次に、SPCは投資家から資金を調達するために、不動産を裏付けとした証券を発行します。この証券は、不動産が生み出す賃料収入などを原資として、投資家に配当が支払われます。

そして、SPCは集めた資金でOriginatorから不動産を購入します。Originatorは売却によって得た資金を、新たな不動産投資や事業拡大などに活用することができます。

このように、資産流動化型不動産証券化は、Originator、SPC、投資家の三者が関わることで成り立っています。それぞれの役割とプロセスを理解することが、この仕組みを理解する上で重要です。

メリットとデメリット

不動産証券化は、不動産という実質的な価値を持つ資産を、証券という形で投資家に間接的に投資可能にする仕組みです。中でも資産流動化型は、不動産を保有する企業にとって、資金調達手段の多様化や財務体質の強化といったメリットをもたらします。

最大のメリットは、やはり多額の資金調達が可能になる点です。従来の銀行融資と異なり、投資家から幅広く資金を集められるため、大型開発などにも対応しやすくなります。また、負債ではなく自己資本として調達できるため、財務体質が改善され、企業の信用力向上にも繋がる点は見逃せません。

しかし、メリットばかりではありません。証券化に伴うコストや、不動産市況の悪化による証券価格の下落リスクも考慮する必要があります。特に、不動産市場の透明性が低い日本では、投資家保護の観点から更なる制度整備が必要とされています。

投資対象としての資産流動化型

資産流動化型は、不動産投資のひとつの形態として、投資家にとって魅力的な選択肢となりえます。その理由は、現物不動産への投資に比べて、比較的少額から投資が可能である点にあります。株式や投資信託のように証券取引所に上場されている場合が多く、購入も売却も容易に行えます。また、複数の不動産を組み合わせることでリスク分散効果も期待できます。ただし、当然ながらリスクも存在します。例えば、不動産市況の悪化は、証券価格の下落に直結します。加えて、運用状況によっては分配金が減少する可能性もある点は理解しておく必要があります。投資を検討する際は、目論見書などで詳細な情報を確認し、リスクとリターンを比較検討することが重要です。