不動産投資の鍵！担保評価額を理解しよう
先生、不動産投資の用語で『担保評価額』っていうのがよく分かりません。教えてください。
いい質問だね！『担保評価額』は、簡単に言うと、金融機関が不動産投資ローンを貸す時に、その不動産を担保として、いくらまで貸せるかを判断する時の基準となる金額のことだよ。
基準となる金額って、どうやって決まるんですか？
不動産の価値を積算価格や収益価格、取引事例価格などをもとに、金融機関が独自の方法で評価して決めるんだ。だから、同じ不動産でも金融機関によって評価額が異なる場合もあるんだよ。
担保評価額とは。
不動産投資でよく聞く「担保評価額」って何かというと、金融機関がローンを組む時に、その担保となる不動産にどれだけの価値があるのかを評価して決める価格のことです。この評価額は、実際にいくらかかって建てられたかを示す積算価格や、どれだけの収益を生むと見込めるかを示す収益価格、似たような物件がいくらで取引されているかを示す取引事例価格などを参考に算出されます。
担保評価額とは？
「担保評価額」とは、金融機関が不動産を担保として融資を行う際に、その不動産に設定できる担保の限度額を算出したものです。
つまり、もしも返済が滞ってしまった場合に、その不動産を売却して融資額を回収できる金額の目安となるわけです。
担保評価額は、市場価格や収益還元法などをもとに算出されますが、金融機関や物件の種類によって評価基準が異なるため、同じ不動産でも評価額が異なる場合があります。
担保評価額の算出方法
不動産投資において、金融機関から融資を受ける際に非常に重要な要素となるのが「担保評価額」です。担保評価額とは、金融機関が不動産を担保として、融資可能と判断する金額のことです。
担保評価額は、主に以下の３つの要素を元に算出されます。
1. -収益還元法- 賃貸物件の場合、将来得られるであろうと予測される賃料収入を元に評価額を算出する方法です。
2. -原価法- 建物の建築費や土地の取得費などの原価を元に評価額を算出する方法です。築年数の浅い物件で用いられることが多いです。
3. -取引事例比較法- 類似物件の取引事例を元に評価額を算出する方法です。
これらの算出方法の中でも、収益還元法が最も重要視されるケースが多いです。なぜなら、金融機関は融資の回収可能性を重視するため、将来的に安定した賃料収入が見込めるかどうかを重視するからです。
ただし、金融機関によって評価基準や重視するポイントが異なる場合もあるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。
積算価格：土地と建物の価値から評価
不動産投資において、融資を受ける際の担保評価は非常に重要です。中でも「積算価格」は、土地と建物の価値をそれぞれ評価し、その合計で算出されるため、物件の intrinsic value を知る上で欠かせません。
土地の評価は、周辺の取引事例や路線価を参考に算出されます。一方、建物の評価は、再建築費を元に、築年数に応じた減価修正を加味して算出されます。つまり、同じ広さでも、駅近の土地に建つ築浅物件は、積算価格が高くなる傾向があります。
ただし、積算価格はあくまで計算上の評価額であることを忘れてはなりません。実際の市場価格と乖離する場合もあるため、他の評価方法も参考にしながら、総合的に判断することが重要です。
収益価格：収益性を元に評価
収益価格とは、対象となる不動産が将来どれだけの収益を生み出すのかに焦点を当てて評価する手法です。不動産投資は、家賃収入などの収益を得ることが目的ですから、この収益価格が担保評価額を大きく左右するケースが多いと言えるでしょう。
具体的には、想定される年間の家賃収入を、一定の還元利回りで割ることで算出します。還元利回りとは、投資元本に対してどれだけの利益率を見込むかの指標です。例えば、年間の家賃収入が100万円、還元利回りを5%とすると、収益価格は2,000万円と算出されます。
収益価格による評価は、収益性の高い物件ほど評価額が高くなるという特徴があります。そのため、空室対策や賃料設定など、収益を最大化する戦略が重要になります。
担保評価額が融資に与える影響
不動産投資において、銀行から融資を受けることは一般的です。その際、非常に重要な要素となるのが「担保評価額」です。担保評価額とは、金融機関が不動産を評価し、融資の際に担保としてどれだけの価値があるとみなすかを示す金額を指します。
この担保評価額は、融資可能額に直接影響を与えるため、投資家にとって非常に重要です。評価額が高ければ高いほど、金融機関は多くの融資を実行してくれる可能性が高まります。逆に、評価額が低ければ、希望する金額の融資を受けられないケースも出てきます。
具体的には、金融機関は担保評価額に基づいて、「担保評価比率（LTV）」を算出します。これは、融資額が担保評価額に対して何パーセントに相当するかを示す指標です。例えば、1億円の不動産に対し、LTV70%で融資を受けるとすると、融資額は7,000万円となります。
つまり、担保評価額が高ければ高いほど、LTVの上限も上がり、より多くの資金調達が可能になるのです。そのため、不動産投資を成功させるためには、担保評価額の仕組みを理解し、評価額を左右する要素を把握しておくことが重要となります。