不動産投資の指標！NOI利回りとは？
投資初心者
先生、「NOI利回り」って何か教えてください。不動産投資の資料を見ていると、よく見かけるんですけど、意味がよく分からなくて…
投資研究者
なるほど。「NOI利回り」は不動産投資の収益性を判断する重要な指標の一つだよ。簡単に言うと、物件が1年間でどれだけの利益を生み出すかを表しているんだ。数値が大きければ大きいほど、収益性が高いと言えるね。
投資初心者
収益性が高いほど良いっていうことですね！でも、具体的にどうやって計算するんですか？
投資研究者
「NOI利回り」は、「年換算NOI（不動産から得られる純粋な収益）」を「不動産の取得金額」で割って計算するんだ。例えば、1億円の物件から年間500万円の純収益が得られるとすると、NOI利回りは5％になるよ。
NOI利回りとは。
不動産投資において、「NOI利回り」は、その不動産がどれだけの収益率を生み出すかを示す重要な指標です。この数値が高いほど、投資物件としての収益性が高いことを意味します。特にJ-REITの場合、NOI利回りは、「年間のNOI（営業純利益）」を「期末簿価」または「不動産取得額」で割ることで算出されることが多いです。
NOI利回りとは？
不動産投資には様々な収益指標が存在しますが、その中でも「NOI利回り」は投資物件の収益性を測る上で非常に重要な指標の一つです。NOI利回りとは、Net Operating Income（ネット・オペレーティング・インカム）利回りの略称で、簡単に言うと「物件が純粋に稼ぎ出す力」を表す指標です。
具体的には、年間の家賃収入から管理費や修繕費などの運営費用を差し引いた純粋な収益（NOI）を、物件価格で割ることで算出されます。この数値が高いほど、その不動産投資は効率的に収益を上げていると判断できます。
NOI利回りの計算方法
不動産投資における収益性を測る上で、NOI利回りは重要な指標の一つです。NOI利回りは、物件の運用収益であるNOI（Net Operating Income営業純利益）を、物件価格で割って算出します。
具体的には、以下の計算式で表されます。
NOI利回り = NOI ÷ 物件価格 × 100
例えば、年間の家賃収入が200万円、運営費用が50万円、物件価格が1億円の物件の場合、NOIは150万円（200万円 – 50万円）となるため、NOI利回りは1.5％（150万円 ÷ 1億円 × 100）となります。
NOI利回りを計算する際には、物件価格だけでなく、NOIに含まれる項目や計算方法を正しく理解することが重要です。信頼できる情報源を参考にしたり、専門家のアドバイスを受けるようにしましょう。
NOI利回りのメリット・デメリット
– メリット
NOI利回りを活用するメリットとしては、物件の収益力をシンプルに把握できる点が挙げられます。他の投資物件と比較検討する際にも、収益性の目安として非常に役立ちます。また、融資条件に左右されないのもメリットと言えるでしょう。NOI利回りは、借入金利を考慮しないため、自己資金の比率に関わらず、物件本来の収益力を評価できます。
– デメリット
一方で、NOI利回りは、物件の取得にかかる費用や税金、修繕費などを考慮していない点がデメリットとして挙げられます。そのため、実際の収益とは異なる可能性があることに注意が必要です。また、空室率や家賃滞納率などの変動要素が考慮されていない点もデメリットと言えるでしょう。NOI利回りだけで投資判断をするのではなく、他の指標も合わせて総合的に判断することが重要です。
NOI利回りを活用した物件比較
複数の投資物件を比較検討する際、NOI利回りは非常に役立ちます。 例えば、利回り8%の物件Aと利回り7%の物件Bがあったとします。単純に利回りだけで比較すると物件Aの方が収益性が高いように思えます。
しかし、物件Aは築年数が古く、修繕費用がかさむ可能性があります。一方、物件Bは築浅で、当面の間は大きな修繕は必要ないかもしれません。このような場合、NOI利回りで比較することで、より現実的な収益性を把握することができます。
具体的には、物件Aと物件Bの年間の家賃収入と運営費用からNOIを算出し、それぞれの物件価格で割ることでNOI利回りを算出します。この結果、物件AのNOI利回りが5%、物件BのNOI利回りが6%だった場合、実質的な収益性は物件Bの方が高いと判断できます。
このように、NOI利回りを活用することで、表面的な利回りだけで判断することなく、より現実的な収益性に基づいた物件比較が可能になります。
不動産投資における他の指標との比較
不動産投資の収益性を評価する際、さまざまな指標が使われますが、NOI利回りもその一つです。他の指標と比較することで、NOI利回りの特性をより深く理解することができます。
例えば、表面利回りは、単純に年間家賃収入を物件価格で割ったものですが、これは物件の維持管理費などを考慮していません。一方、NOI利回りは、これらの費用を差し引いた-実質的な収益-に基づいて計算されます。そのため、より現実的な投資判断が可能となります。
また、自己資本利回り（ROE）は、自己資金に対する収益率を表す指標ですが、これは借入の有無によって大きく変動します。NOI利回りは、借入の影響を受けないため、-物件そのものの収益力-を測るのに適しています。
このように、NOI利回りは他の指標と比較することで、その特性やメリット、デメリットをより明確に理解することができます。投資判断においては、これらの指標を総合的に判断することが重要です。