再建築不可物件の落とし穴
投資初心者
先生、不動産投資用語で「再建築不可」っていうのがありますが、どういう意味ですか？
投資研究者
良い質問ですね。「再建築不可」とは、簡単に言うと、今の建物が老朽化などで壊れてしまった場合、新しく建て直すことができない物件のことだよ。
投資初心者
え、なんで建て直せないんですか？
投資研究者
理由は様々だけど、例えば、建築基準法という法律に違反している場合が多いんだ。例えば、道路の幅が狭くて、法律で決められた広さを確保できない場合などが当てはまるよ。だから、再建築不可物件は購入する際には注意が必要なんだ。
再建築不可とは。
「再建築不可」とは、不動産投資において、建物が建築基準法の規定を満たしておらず、建て替えや増改築ができない状態を指します。つまり、老朽化などで建物を取り壊した場合、同じ場所に新しい建物を建てることができません。不動産取引においては、広告や重要事項説明書に「再建築不可」であることを明記することが義務付けられています。
再建築不可とは何か？
「再建築不可物件」とは、老朽化や災害などで建物が損壊した場合、または老朽化に先立って建物を解体した場合に、同じ場所に新しい建物を建てられない物件のことを指します。これは、建築基準法や都市計画法などの法令上の制限によって、建築が認められない状況を意味します。
例えば、道路幅員が4メートル未満の道路に接している土地に建つ家は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たさないため、再建築不可となるケースが多いです。また、都市計画法における用途地域によっては、住宅の建築が制限されている場合もあり、これも再建築不可となる要因となります。
再建築不可となる原因
住宅を購入する際、多くの人が新築や築浅物件に目が行きがちですが、中には「再建築不可物件」と呼ばれる、注意が必要な物件が存在します。再建築不可物件とは、老朽化による建物の建て替えや、災害などで住宅が全壊した場合に、同じ場所に新しい建物を建てることができない物件のことです。
再建築不可となる原因はさまざまですが、大きく分けて以下の3つのケースが挙げられます。
まず、「接道義務違反」です。これは、建築基準法で定められた、道路と敷地の関係に関する規定を満たしていないケースです。具体的には、敷地が幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない場合、原則として再建築が不可となります。
次に、「都市計画法による規制」です。都市計画区域内では、用途地域や防火地域などの指定がされており、それぞれの地域に合った建物の建築が義務付けられています。例えば、住宅が建てられない工業専用地域に指定されている土地に家が建っている場合、再建築はできません。
最後に、「建築協定」による制限です。これは、良好な住環境を守るために、地域住民の間で取り決められた建築に関するルールのことを指します。建物の高さやデザインなどが細かく定められており、この協定に違反している場合は再建築が許可されない場合があります。
このように、再建築不可物件にはさまざまな問題点があります。購入前に必ず再建築不可の理由を不動産会社に確認し、
そのリスクを十分に理解しておく必要があります。
再建築不可物件のリスク
再建築不可物件を購入する際には、いくつかのリスクを理解しておく必要があります。まず、再建築できないということは、建物の老朽化が進んでも建て替えができないということです。そのため、大規模な修繕が必要になった場合、多額の費用がかかる可能性があります。また、地震や火災などで建物が損壊した場合、再建築できないため、資産価値が大きく下落してしまう可能性もあります。さらに、再建築不可物件は、住宅ローンが組みにくいため、資金調達に苦労する可能性も考慮する必要があります。
再建築不可物件のメリット
再建築不可物件と聞くと、デメリットばかりが目に付くかもしれません。しかし、価格が安い、利回りが高いなど、メリットも存在します。
まず、価格が安いという点。再建築不可物件は、需要が限られるため、一般的に市場価格が低くなります。そのため、予算を抑えて不動産投資を行いたいという方には魅力的な選択肢となりえます。
次に、利回りが高いという点。価格が安いということは、その物件を購入して賃貸に出した場合、高い利回りが期待できます。もちろん、立地や物件の状態によって利回りは変動しますが、投資物件として魅力的な場合もあるでしょう。
再建築不可物件を購入する際の注意点
再建築不可物件とは、老朽化や災害、法的制限など様々な理由により、建物を新たに建て直すことができない物件を指します。再建築不可物件は、割安で購入できる場合が多いため、投資対象として魅力的に映るかもしれません。しかし、再建築できないという特性上、注意すべき落とし穴も存在します。
まず、物件の老朽化による修繕費用の増加が挙げられます。再建築不可物件は築年数が経過していることが多く、大規模な修繕が必要になるケースも少なくありません。購入前に、想定される修繕費用や今後の維持管理計画をしっかりと把握しておくことが重要です。
また、資産価値の下落リスクも考慮しなければなりません。再建築不可物件は、将来的に建物の価値がゼロになる可能性があります。売却や相続の際に、希望通りの価格で取引できない可能性もあるため、注意が必要です。
さらに、住宅ローンが組みにくいという点も挙げられます。金融機関によっては、再建築不可物件を担保とした住宅ローンの貸付を行っていない場合があります。購入前に、資金計画を綿密に立て、金融機関への相談もしておくようにしましょう。
このように、再建築不可物件は割安で購入できる一方で、いくつかの注意点があります。購入前に十分な情報収集を行い、メリットとデメリットを比較検討した上で、最終的な判断を下すように心がけましょう。