不動産投資の評価損益：含み損を理解する
先生、「評価損益」ってどういう意味ですか？難しくてよくわからないです。
評価損益は、簡単に言うと「まだ売ってない不動産の値上がりや値下がりを利益や損失として考える」ことだよ。例えば、100万円で買ったアパートが、今は120万円になっていたら評価益が20万円、逆に80万円になったら評価損が20万円ということになるんだ。
なるほど。でも、まだ売ってないのに利益や損失になるんですか？
実際にお金が増えたり減ったりするのは売った時だけど、不動産投資では、今の価値を正しく把握することが大切だから、評価損益も計算に入れておくんだよ。評価損益は「含み損益」とも呼ばれるよ。
評価損益とは。
不動産投資において、「評価損益」とは、実際に売却しなくても、保有している資産を売却した場合に発生するであろう利益または損失のことです。これは、運用収益に含まれる未実現損益の一種であり、「含み損益」とも呼ばれます。具体的には、現在の市場価格（時価）と、資産を取得したときの価格（簿価）の差額が評価損益となります。
評価損益とは何か？
不動産投資では、売却して現金を受け取るまで利益や損失が確定しないケースがあります。この、売却していない状態でも発生する損益を「評価損益」と呼びます。評価損益は、あくまで評価時点での時価と取得原価の差額であり、実際に売却した時の損益とは異なる可能性があります。評価損益には、評価額が取得原価を上回る「評価益」と、下回る「評価損」の2種類があります。今回は、評価損、特に「含み損」について詳しく解説していきます。
不動産投資における評価損益の仕組み
不動産投資では、実際に売却して利益や損失が確定するまでは「評価損益」として扱われます。評価損益とは、保有している資産の時価が変動することによって生じる損益のことです。
評価損益は、売買が成立するまで確定したものではありません。そのため、評価損益には、評価額が取得原価を上回る「評価益」と、評価額が取得原価を下回る「評価損」の2種類があります。
不動産投資では、この評価損益、特に評価損、すなわち「含み損」を理解しておくことが重要です。含み損は、あくまで評価上の損失であり、実際に売却して損失が確定したわけではありません。しかし、市場の動向によっては将来的に売却時に大きな損失となる可能性も秘めているため、注意が必要です。
評価損益はなぜ重要なのか？
不動産投資では、売却して現金化するまで利益や損失が確定しません。そのため、保有している間の価格変動は「評価損益」として計上されます。評価損益には、評価額が取得原価を上回る「評価益」と、下回る「評価損」の２種類があります。 不動産投資において、評価損益、特に評価損を理解することは、投資判断を左右する重要な要素となります。なぜなら、評価損はあくまで「含み損」であり、売却しなければ損失が確定しない一方で、市場の動向によっては将来的な損失リスク、つまり実際の損失に繋がる可能性も秘めているからです。
評価損益と確定損益の違い
不動産投資において、利益や損失は「評価損益」と「確定損益」の2種類に分けられます。この違いを理解することは、投資判断や資産管理の上で非常に重要です。
評価損益は、実際に売買が行われていない時点での、時価の変動によって生じる損益のことです。例えば、購入した時よりも不動産価格が値上がりしていれば「評価益」、値下がりしていれば「評価損」と呼びます。
一方、確定損益は、実際に不動産を売却したり、損害保険で保険金を受け取ったりした際に発生する損益です。こちらは実際に売買が成立したタイミングでの損益となるため、評価損益のように変動することはありません。
不動産投資では、長期保有によって安定収入や資産価値の上昇を目指すことが一般的です。そのため、評価損益はあくまで一時的な損益と捉え、長期的な視点で投資判断を行うことが重要となります。
評価損益を考慮した投資戦略
不動産投資においては、評価損益、特に含み損への理解が重要となります。含み損とは、実際に売却して損失が確定したわけではないものの、不動産の評価額が取得原価を下回っている状態を指します。
評価損益を考慮した投資戦略を立てるには、まず長期的な視点を持つことが重要です。不動産価格は景気や金利動向など様々な要因に影響を受け変動するため、短期的な評価損益に一喜一憂するのではなく、長期的な収益見通しに基づいて判断する必要があります。
具体的には、インカムゲインに注目した戦略が有効です。インカムゲインとは、家賃収入など、不動産を保有することによって継続的に得られる収益を指します。たとえ評価額が下落し含み損を抱えたとしても、安定したインカムゲインを得ることができれば、長期的に見て投資全体の収益をプラスに導くことが可能となります。
さらに、出口戦略を明確にしておくことも重要です。不動産の売却時期を見誤ると、含み損が現実の損失となる可能性もあります。市場の動向を注視し、適切なタイミングで売却を行うことで、利益を最大化することが求められます。