屋外階段は床面積に含まれない？その条件とは

屋外階段は床面積に含まれない？その条件とは

不動産初心者

先生、「屋外階段の床面積への不算入」って、どういう意味ですか？ マンションのチラシに書いてあったんですけど、よく分からなくて。

たまちゃん

なるほどね。マンションの屋外にある階段って、屋根がない場合が多いよね？ ああいう階段は、建物の外側に面している部分が半分以上あって、しかも手すりや壁がある程度の高さ以上あれば、床面積に含めない、というルールがあるんだ。

不動産初心者

へえー、そうなんですね！じゃあ、床面積に含まれないってことは、部屋の広さには関係ないってことですか？

たまちゃん

その通り！だから、マンションを選ぶときは、部屋の広さだけじゃなくて、こういう屋外階段の部分も考慮して、実際の使い勝手をイメージすることが大切なんだよ。

マンションによくある屋外階段

集合住宅で多く見られる、建物の外に設置された階段。エントランスから各住戸のある階へと繋がるこの階段は、日常的に目にしている方も多いでしょう。実は、この屋外階段、建物の広さを示す「床面積」に含まれない場合があることをご存知でしょうか？

「床面積」とは、建物の各階の床面積を合計した広さを指します。一般的に、不動産広告などに記載されている「専有面積」はこの床面積を基に算出されます。そのため、屋外階段が床面積に含まれるかどうかは、住宅の広さ、ひいては資産価値にも関わってくる重要な要素と言えるでしょう。

では、どのような場合に屋外階段は床面積に含まれないのでしょうか？それは、その階段が特定の住戸のためだけに設置された専用階段ではない場合です。例えば、複数の住戸が共用で利用する共用階段は、特定の住戸のためだけのものではないため、床面積には算入されません。

一方で、一戸建て住宅のように、その住戸の居住者だけが利用する専用階段であれば、床面積に含まれます。

マンションなどの集合住宅を購入する際には、屋外階段が専有面積に含まれているかどうかを確認するようにしましょう。広告やパンフレットだけでは判断できない場合は、不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

床面積に含まれないための条件

住宅の建築において、床面積は重要な要素となります。床面積は、固定資産税や不動産価格に影響を与えるため、その算定方法について正しく理解しておくことが大切です。

建築基準法では、建物の延べ面積を算出する際に、床面積に算入しない部分について明確に定められています。その一つに、特定の条件を満たす屋外階段があります。

屋外階段が床面積に含まれないためには、まず、階段の外壁が2面以上、つまり周長の半分以上が外部に開放されていることが求められます。簡単に言うと、階段が壁や屋根で囲われておらず、風通しや日当たりの良い状態である必要があります。さらに、階段の手摺や壁の高さが1.1メートル以上であることも条件です。これは、ある程度の高さがないと、転落などの危険性が高まるためです。また、天井がある場合は、その高さの半分以上であることも求められます。

これらの条件を満たすことで、屋外階段は床面積に算入されず、より広々とした居住空間を確保することができます。

開放的で安全な空間であることが重要

住宅の顔ともいえる玄関アプローチは、住む人の印象を大きく左右する場所です。そして、そのアプローチに階段を設ける場合、開放感と安全性の両立が非常に重要になります。

開放的な階段は、風通しを良くし、明るく広々とした印象を与えます。その結果、訪れる人はもちろん、住む人にとっても心地よい空間になるでしょう。しかし、開放性を重視するあまり、安全面がおろそかになってしまってはいけません。

階段に適切な高さの手すりや壁を設けることは、安全性を確保する上で欠かせません。特に、小さなお子さんや高齢の方がいる家庭では、転落などの事故を防ぐために、より一層の注意が必要です。

つまり、屋外階段は単に外から見えるというだけでなく、ある程度の広さを確保し、かつ安全対策が施されていることが大切です。開放感と安全性のバランスを意識して、理想的な玄関アプローチを実現しましょう。

床面積への影響

マンションに設置されることの多い屋外階段ですが、実は床面積に含まれないケースがあります。これは、建築基準法施行令第1条五号に規定されている「屋外階段その他これらに類するもの」に該当する場合です。屋外階段が床面積に含まれないとなると、当然ながらマンション全体の床面積は減少します。床面積が減るということは、建築基準法で定められている容積率や建ぺい率の計算にも影響を及ぼします。

容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積の割合を指し、建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合を指します。床面積が減れば、これらの率に余裕が生じる可能性があり、結果として、より多くの住戸を建設できるケースも考えられます。ただし、屋外階段が床面積に算入されないためには、建築基準法上の要件を満たしている必要があります。具体的には、屋根や壁がない、外部から昇降できるなどの条件があります。そのため、マンションの設計段階においては、屋外階段を設けることによる床面積への影響を慎重に検討する必要があると言えるでしょう。

確認は設計図書で

マンションにお住まいの方で、「自宅のバルコニーって、専有面積に含まれているのかな？」と疑問に思ったことはありませんか？実は、マンションのバルコニーや屋外階段といった部分は、必ずしも専有面積に含まれているわけではありません。中には、共有部分として扱われているケースもあるんです。

では、自分の家のバルコニーがどちらに該当するのか、どうやって確認すれば良いのでしょうか？その答えは、設計図書にあります。設計図書とは、建物を建てる際に作成される、いわば家の設計図のようなものです。この設計図書には、建物の構造や部屋の広さはもちろん、バルコニーや階段が専有部分か共有部分かといった情報も、事細かに記載されています。

設計図書は、通常、管理会社が保管しています。確認したい場合は、管理会社に問い合わせてみましょう。自分の家のバルコニーが思っていたよりも広かった！なんて嬉しい発見があるかもしれませんよ。

専門家への相談も有効

住宅のリフォームを検討する際、正確な床面積を把握することは非常に重要です。なぜなら、リフォーム費用や建築基準法の規制などが、床面積によって変わる場合があるからです。

住宅の設計図書があれば、自分で床面積を計算することも可能です。しかし、設計図書は専門的な知識がないと理解が難しく、複雑な形状の住宅の場合、正確な床面積を算出することは容易ではありません。

そこでおすすめしたいのが、建築士などの専門家に相談することです。建築士は、建築基準法や設計図書の知識が豊富なので、住宅の構造や図面の内容を理解し、正確な床面積を算出することができます。また、リフォームに関する法律や規制についても精通しているので、安全で快適な住まいづくりのために、的確なアドバイスをもらえます。

専門家への相談は費用がかかる場合もありますが、結果的に時間や費用の節約になるだけでなく、安心してリフォームを進めることができます。専門家の知識や経験を借りながら、理想の住まいを実現しましょう。