不動産投資の落とし穴？『公簿面積』と『実測面積』の違い
先生、不動産投資の勉強をしているのですが、『公簿面積』ってなんですか？
土地の面積についてる数字には、『公簿面積』と『実測面積』の二つがあるんだ。 『公簿面積』は登記簿に記載されている面積のことだよ。簡単に言うと、役所が持っている公式の面積だね。
じゃあ、『実測面積』は違うんですか？
そう。『実測面積』は実際に測量して測った面積のことだ。実は、『公簿面積』と『実測面積』は誤差が生じることがあるんだ。例えば、境界線が曖昧だったり、昔は測量技術が未熟だったことが原因だったりするよ。
公簿面積とは。
不動産投資でよく聞く「公簿面積」って、土地の登記簿に載っている面積のことなんです。でも、実際に測量した面積（実測面積）とはズレがある場合もあって、公簿面積より実測面積の方が広ければ「縄伸び」、狭ければ「縄縮み」って言うんですよ。
不動産投資における『公簿面積』とは？
不動産投資を検討する際によく目にする「面積」。実は、「公簿面積」と「実測面積」の2種類があり、それぞれ異なる意味を持つことをご存知でしょうか？
本記事では、不動産投資において重要な指標となる「公簿面積」について解説していきます。
実測面積との違い：縄伸びと縄縮みとは
不動産取引において、「縄伸び」「縄縮み」という言葉が使われることがあります。これは、昔ながらの測量方法である「縄張り」に由来する言葉です。縄張りとは、文字通り縄を使って土地の境界や面積を測る方法ですが、縄の材質や天候、土地の形状によって誤差が生じることがありました。
「縄伸び」は、実際の面積よりも広く測定されてしまうことを指します。例えば、湿度の高い日に縄が伸びてしまった場合や、傾斜地などで正確に縄を張れなかった場合などに起こりえます。一方、「縄縮み」は、実際の面積よりも狭く測定されてしまうことを指します。乾燥して縄が縮んでしまった場合や、障害物などで正確に縄を張れなかった場合などに起こりえます。
現代では、測量技術の進歩により、縄張り自体が使われることはほとんどありません。しかし、建物の建築図面や登記簿に記載されている面積は、過去の測量結果に基づいているため、「縄伸び」「縄縮み」の影響が残っている可能性も否定できません。特に、築年数の古い物件では注意が必要です。
公簿面積と実測面積の誤差が生じる理由
不動産取引において、物件の広さを示す指標として「面積」は非常に重要です。しかし、一口に面積と言っても、「公簿面積」と「実測面積」の2種類が存在することをご存知でしょうか？
公簿面積とは、法務局に登録されている不動産登記簿に記載された面積のことを指します。一方、実測面積は、実際に建物を測量して算出した面積です。
この公簿面積と実測面積は、必ずしも一致するとは限らず、誤差が生じることがあります。その主な理由としては、以下のような点が挙げられます。
* -築年数の経過による劣化や歪み- 建物は、時間の経過とともに劣化や地盤沈下などによって、わずかながら形状が変化することがあります。築年数が古い建物ほど、この影響を受けやすく、公簿面積と実測面積に差が生じやすくなります。
* -増改築による影響- 建物の増改築を行った場合、その旨を法務局に届け出て、登記簿の内容を変更する必要があります。しかし、手続き上の都合などから、増改築の内容が正確に反映されず、公簿面積と実測面積に差異が生じることがあります。
* -測量方法の違い- 公簿面積は、過去の測量データに基づいて算出されているのに対し、実測面積は最新の測量技術を用いて計測されます。測量技術の進歩や基準の変更などにより、両者の間に誤差が生じる可能性があります。
これらの誤差は、一般的に許容範囲内とされていますが、場合によっては、不動産投資の収益に影響を与える可能性もあります。そのため、不動産投資を行う際には、公簿面積だけでなく、実測面積も確認することが重要です。
不動産投資で知っておくべき面積の注意点
不動産投資を行う上で、物件情報の見方やその意味を正しく理解することは非常に重要です。中でも、「面積」に関する知識は、投資判断を大きく左右する可能性があります。なぜなら、賃料や管理費、果ては物件の資産価値までが、面積に密接に関係しているからです。
本記事では、不動産投資において特に重要な「公簿面積」と「実測面積」の違いに焦点を当て、投資家が知っておくべき注意点について解説していきます。
トラブル回避のために：専門家への確認を
不動産投資において、物件の広さは重要な要素です。しかし、いざ購入という段階になって「あれ？ 広さが思っていたのと違う…」と感じるケースも少なくありません。これは、「公簿面積」と「実測面積」の差異によって生じる可能性があります。
公簿面積とは、登記簿に記載されている面積のことを指します。一方、実測面積は、実際に建物を測量して算出した面積です。この2つは必ずしも一致するとは限らず、建築基準法の解釈や測量方法の違いによって誤差が生じることがあります。
この面積の差異は、賃料収入や資産価値にも影響を与える可能性があります。例えば、公簿面積よりも実測面積が狭かった場合、想定していたよりも賃料収入が減ってしまう可能性も。トラブルを避けるためには、不動産会社や建築士などの専門家に確認し、実測面積を把握しておくことが重要です。
